越秀地产的保守和千亿难关

本篇文章1913字，读完约5分钟

2月27日，越秀地产率先发布2018年度业绩公告。公告显示，越秀地产年签约销售额约为577.8亿元，同比增长41.4%，实现年签约销售目标550亿元的105.1%，平均签约销售价格约为每平方米2.09万元，同比增长13.6%。

就在越秀地产业绩披露的前几天，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，让扎根于此的越秀地产受益匪浅；业绩发布当天，越秀地产通过增持股份的方式成功引入广州地铁成为第二大股东，进一步拓宽了公司的发展空空间。

然而，在越秀集团的业绩和各种收益之后，越秀地产董事长兼执行董事林兆元宣布，公司2019年的销售目标为680亿元，增长17.68%。与2018年41.4%的销售增长相比，越秀地产为何如此保守？我们能否实现在2020年成为1000亿住房企业之一的目标？

1

2月18日，期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，五大战略和四大中心城市分工正式确立。中央政府为大湾区定下了基调，不仅概念股，这里的房地产市场也对其青睐有加。最近，据媒体报道，许多湾区项目的认购金额和合同金额大幅增加，市场活动增加。

这些消息可以说是对大湾区深具布局的房地产企业的一记“强心针”。例如，越秀地产董事长兼执行董事林兆元在业绩会上强调，1941万平方米土地总储备中约48%位于大湾区，2018年新增项目储备中仅有90%位于大湾区主要城市。2019年，在稳步增长的基础上，集团在大湾区的业绩值得期待。据估计，海湾地区将有8个新项目，占中国新项目的一半。

然而，出人意料的是，站在大湾区风中的越秀地产2019年的销售目标仅为680亿元，同比增长17.68%。根据年报，2018年，越秀地产实现合同销售额577.8亿元，同比增长41.4%。此外，在2017年年度业绩会议上，时任越秀地产董事长的张兆兴表示，计划在2020年实现800亿元，力争达到1000亿元的规模。

2019年的销售目标是否过于保守？明年你能成为1000亿住房企业中的一员吗？在这方面，业内人士认为这是“困难的”。如果今年完成的销售额按680亿元计算，2020年将达到1000亿元，这意味着销售额将增加300多亿元。在当今的行业环境下，这显然很困难。同时，也有意见认为，越秀集团在大湾区享受优惠条件的同时，设定了较低的销售目标，存在“不愿出售”的嫌疑。

越秀地产管理层在业绩会上解释，18%的增长目标是根据整个行业情况来判断的。2018年，房地产调控是最严格的，价格限制是通过调控来实现的，这给房地产带来了很大的压力。因此，今年越秀地产将根据整个市场规模的变化做出相应的战略调整。

另一方面，虽然越秀地产2018年业绩有所改善，但其借贷成本却大幅上升。根据财务报告数据，2018年总借款成本为37.96亿元，同比增长71.8%。对此，越秀地产表示，增幅较大的主要原因是银行贷款和债券总额同比增长，以及融资市场趋紧的影响。

2

有人认为越秀地产2019年的销售目标保守，是前些年激进的征地方式留下的“后遗症”。

数据显示，自2013年以来，越秀地产通过房地产基金的合作模式，频频赢得高价“地王”，在土地市场上表现良好。然而，这种“房地产+基金”的方式使得越秀地产的项目权益占比相对较低，而被收购的“王迪”项目也导致越秀地产的许多指标持续下滑。

近年来，越秀地产的项目股权比例明显下降。根据韩毅智库的数据，2018年越秀地产新增土地储备利息仅占38%，土地储备利息由2013年的82.5%下降至2018年报告期末的56.3%。

“如果项目中的权益相对较低，可能会影响上市房地产企业的财务报告。”据业内人士分析，如果项目公司没有超过半数的投票权，就不可能合并报表，这会减少房地产企业报表上的资产和利润，影响上市房地产企业的资产和利润增长率。

其次，在销量方面，虽然每年保持数百亿元的增长，但在行业集中度上升的背景下，Cree数据显示越秀地产的销量排名从2014年的第31位下降到2018年的第54位。

此外，越秀地产的国有化进程缓慢。数据显示，截至2018年12月31日，越秀地产总土地储备约1941万平方米，分布在全国14个城市，其中约86.3%位于珠三角、长三角和华中三大核心增长区。

为了在不“落后”的情况下加快国有化进程，越秀地产正在探索新的多元化业务交付，为公司赢得更多发展。2019年，越秀地产表示将继续打造通过多种方式获取优质土地资源的独特优势，形成“招投标、拍卖挂牌+集团孵化+国企合作+轨道交通+城市更新+并购+产业联动”的多渠道模式组合。房地产相关新业务发展稳步推进。然而，在整个行业多元化、盈利模式不明朗的情况下，越秀地产能否取得突破还有待观察。