正荣地产净负债率高伸手频要钱 上市14个月融资167亿

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近日，郑融房地产(06158.hk)公司发布了2018年业绩预告公告，公司预计2018年股东应占利润较2018年中期报告显示的股东应占利润增长不低于40%。

在公告中，郑融房地产披露利润的增加是由于交付建筑面积的增加、平均销售价格的大幅上升以及这些物业的毛利的大幅增加。

近年来，郑融房地产的规模一直在扩大，但其负债水平也在上升。截至2018年6月30日，郑融房地产总负债为1069.86亿元，比2017年末增加13.6%。

郑融房地产于2018年1月16日在香港证券交易所上市后，先后发行了6张融资总额为11.8亿美元(约79.16亿元人民币)的高级票据，并发行了2张融资总额为35.05亿元人民币的资产支持债券。该公司的子公司还发行了融资20亿元的债券。

此外，郑融房地产上市时筹集了38.44亿港元(约合人民币32.85亿元)。截至2019年3月3日，公司在资本市场共募集资金约167.06亿元。

通过上述融资，郑融房地产被用于偿还本集团的债务及支付现有债务。通过一系列行动，公司净负债率从2017年末的183.2%提高到2018年年中的171.8%。

然而，这与郑融地产首席财务官谭明恒所说的“目标是将净负债率控制在100%以内”相去甚远。2018年11月15日，郑融地产宣布执行董事兼副总裁陈伟建接任谭明恒首席财务官职务。

中国经济网记者就公司业绩等问题联系了郑融房地产相关人员，但截至发稿时尚未得到回复。

郑融房地产业的扩张规模很大，其负债增加了1000多亿英镑

2018年1月16日，郑融房地产在香港证券交易所正式上市，每股价格为3.99港元，国际发售股份为9亿股，占全球发售(超额配售选择权行使前)初始可供认购股份总数的90%。全球发售所得的基金净额约为38.43亿港元(约人民币32.85亿元)。

此外，本次国际发行超额配售1.5亿股，共认购国际发行股份21.93亿股，约为国际发行初始可认购9亿股的2.44倍，建行国际为独家保荐人。

据嘉里数据，从2014年到2017年，郑融实现合同销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元和910亿元。然而，随着公司规模的迅速扩大，负债也随之增加。

根据郑融房地产首次公开发行公告，公司流动负债从2014年的252.15亿元增加到2017年年中的601.39亿元，未偿还银行贷款和其他借款总额从2014年的301.81亿元增加到2017年年中的364.14亿元。

郑融房地产表示，上市后，公司在资本市场的融资渠道正在逐步开放。2018年9月10日，郑融房地产披露了公司的中期业绩。2018年上半年，集团合同销售额581亿元，同比增长170.3%，营业额123亿元，同比增长52.3%。

2018年上半年，郑融房地产的毛利为人民币27亿元，同期归属于公司所有者的利润同比增长171.9%，达到人民币8亿元。

值得注意的是，截至2018年6月30日，郑融房地产总负债为1069.86亿元，比2017年末增加13.6%。

2018年上半年，公司净负债股本比率从2017年末的183.2%提高至171.8%。借款成本方面，郑融房地产银行及其他贷款加权平均实际利率为7.4%，较2017年末的7.3%上升0.1个百分点。郑融房地产表示，这主要是由于海外融资成本的增加。

在融资成本中，证券化安排下的银行贷款及其他借款、公司债券、高级票据及收益的利息由2017年年中的14.63亿元增加至2018年年中的17.21亿元，合同负债主要融资部分的利息为5.54亿元，资本化利息由12.11亿元增加至20.84亿元。

在中期业绩会议上，郑融房地产首席财务官谭明恒表示，未来他将继续调整债务结构，用长期负债取代短期负债。公司的目标是将净负债比率控制在100%以内。

然而，在完成这一长期目标之前，谭明恒辞去了郑融房地产的首席财务官一职。2018年11月15日，郑融地产宣布执行董事兼副总裁陈伟建接任谭明恒首席财务官职务。

数据显示，2015年3月至2018年8月，陈伟建担任新城发展控股有限公司执行董事、副总裁及授权代表，主要负责监管财务管理及资本市场相关事宜。在此之前，陈伟建还担任时代中国控股有限公司和金轮天地控股有限公司的首席财务官、公司秘书和授权代表。

上市后，它通过票据、资产支持证券和债券筹集了134亿元

上市后，郑融房地产进行了8次融资和1次子公司债券融资，其中高级票据融资11.8亿美元(约79.16亿元)，资产支持债券融资35.05亿元，子公司债券融资20亿元，合计134.21亿元。

2018年4月10日，郑融房地产宣布，本公司全资子公司郑融房地产控股有限公司根据上交所出具的无异议函，决定向中国境内合格投资者发行最终购买应收账款的资产支持证券(abs)，本金金额为24.21亿元，发行管理人为天丰证券有限责任公司。