租金回报率6.4%！炒房团跑步入场，这个东南亚国的楼市火了

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租金回报率是6.4%！房地产投机者跑进体育场，这个东南亚国家的房地产市场着火了！中国人已经领先了

介绍:目前，越南楼市的行情正在好转，中国人已经占了越南买家的主流。不过，对于中国买家来说，后续可能会关注资质问题。

韩国人詹姆斯·李(James lee)将在胡志明市的新城市同时下注7个套房。

詹姆斯·李已经在上海定居十多年了。作为中国建筑业韩国十大企业上海办事处的负责人，在房地产方面，他在韩国首尔的江南地区、北京的望京和上海的古北购买了几套房子。2016年后，他将投资重点放在了越南，一个东南亚的新兴经济体。

11号套房的故事

2015年7月，越南颁布了《住房法》，开放了国内房地产市场，并向外国买家敞开了大门。2016年，詹姆斯在越南胡志明市购买了三套高端公寓，分别位于温家中央公园和温家金河社区。它们都是一居室和两居室的小公寓，平均面积为50-60平方米，都位于城市的中央商务区thu thiem，以方便出租。2018年，我们在新华珠开了另一套公寓，这是香港新华集团在胡志明市黄金地段建造的住宅区。

在购买时，文豪中央公园的单价是每平方米2200美元，文豪金河是3500美元，新华明珠已经是4000美元。

然而，三年前购买的温霍姆中央公园的价格已经上涨并成功翻番。“我当时买了11万美元，现在涨到了25万美元。”詹姆斯说。

房价上涨的收入只是其中的一部分，詹姆斯对租金回报也很满意。例如，他刚刚把上述文豪中央公园的一个房间和一个大厅租给了一个日本人，扣除了在越南租用管理平台的费用和每月730美元的租金收入。按照11万美元的购买价格，这套房子的租售比达到8%，可以在12年内偿还。租金收入逐年上升。去年，这所房子的月租金是650美元。

“越南的市场真的很好。我的房地产销售员以前是兼职。现在他辞去了工作，专门向海外客户出售房屋。”詹姆斯说。目前，胡志明市的住房供应短缺。詹姆斯可以在2016年慢慢选择。现在他已经进入摇号时代，竞争非常激烈。因此，他仍然在等待最后的结果后，他已经确定了七套房。

紧张市场的开始

越南于2006年加入世贸组织，这引发了高通胀，并使房价翻了一番。然而，2009年全球金融危机的负面影响导致国内生产总值增长下降，汇率大幅贬值。在政府将二手房交易税税率提高到25%后，房价也大幅下跌，胡志明市的每套住房价格降至1000美元左右。

在过去的五年里，越南的经济基本上是朝着好的方向发展的。2014年至2018年，国内生产总值平均增长率为6.4%，加上全球产业调整和转移的优势，以及2015年对外国人购房条件限制的放宽，住房供应大幅增加，房价持续上涨。

根据世邦魏理仕的数据，胡志明市2018年的平均房价为1714美元，比去年同期增长了10%。然而，由于土地供应有限，销售量只有31，083套，比前一年下降了12%。然而，这种情况是不同的。越南第二大城市河内的价格为1304美元，同比下降2%，销量为25377台，同比下降13%。

越南房地产销售公司vnk investment consultancy的销售经理卢娜卢(Luna luu)认为，与河内相比，胡志明市的人口超过了200万，其住房远不及河内。然而，河内的许多新建筑都推出了丰富的选择。虽然报价不低于胡志明市，但在实际销售中有很多优惠政策，比如一次性付款超过95%会有7%-9%的折扣，然后家具和家用电器就会发货。

对于像詹姆斯这样的买家来说，河内的冬天太冷了，比不上沿海城市胡志明市。此外，胡志明市靠近泰国、新加坡和马来西亚，相当于中国的上海，升值潜力巨大。

目前，在买房的人群中，中国人已经占据了主流。

据世邦魏理仕统计，2018年通过该公司购房的人中，30%来自中国大陆，22%来自韩国，11%来自香港，5%来自美国，4%来自台湾。而在中国大陆，长江以南的游客更多。

从2016年到2018年，投资+租赁购房者的比例从60%变为80%，只有20%是自住。

图/21世纪经济报道(标识:jjbd21)

根据越南住房法，外国人购买公寓的产权是50年，如果护照有效并且没有犯罪记录，可以延期50年。詹姆斯说，如果相关政策不变，他最好在买房后10-20年左右出售这一非永久性产权。

卢娜路(Luna luu)了解到，胡志明市的住宅分为四个等级，每套公寓的豪华公寓价格超过3500美元，高端住宅从1500美元到3500美元不等，中端住宅从800美元到1500美元不等，经济适用房低于800美元。目前，房价上涨的主要驱动力是豪宅。去年，豪华公寓的价格上涨了17%，而中低端住宅的价格几乎没有上涨。

图/21世纪经济报道(标识:jjbd21)

别墅市场甚至更加紧张。据世邦魏理仕统计，胡志明市去年别墅平均价格为4153美元，同比增长47%。

许多投资者认为，当地的开放政策和法规应该是外国人青睐越南公寓和别墅的主要原因。