日本房地产市场“冰火”两重天

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近年来，日本房地产市场出现了一个奇怪的现象:一方面，东京等大城市的房价持续上涨。日本房地产经济研究所2018年8月发布的数据显示，东京23个区新建公寓的平均价格为每套7287万日元，达到1990年泡沫经济破裂以来的最高点；另一方面，一些地区也存在一些问题，如空的购房率大幅上升，房价持续下跌，很少有人对住房感兴趣。甚至一些地方政府也出台了措施，只要符合申请条件，就可以免费赠送独栋房屋。分析人士认为，日本房地产市场呈现出冷热交替和“冰与火”的奇怪现象。

随着日本经济的缓慢复苏和东京申奥成功，需求增加，东京房地产市场的销量和价格逐渐回升。尤其是日本央行长期以来实施的超宽松货币政策，加速了日本大城市近年来房价的上涨趋势。根据日本房地产经济研究所发布的统计数据，截至2017年底，东京第23区每套公寓的平均售价为7089万日元，同比增长6.9%，每平方米108.3万日元。到2018年6月，它的平均价格已经上升到每套7828万日元和每平方米120万日元。如果转换成内部面积为70平方米的公寓，每套公寓的平均价格为8400万日元，达到了自1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价格。

不仅住宅市场正在蓬勃发展，而且办公空间也很抢手。根据日本主要中介公司三桂商业有限公司公布的数据，东京市中心的办公空间供应不足，在内部装修完成之前，一些新建的办公空间已经被预订给1 空。

不过，orix日本公司总经理井上良(Inoue Ryo)认为，虽然日本房地产市场不会暴跌，但在未来1至3年内将会调整。如果日元升值到1美元兑100日元的水平，一些外国投资者持有的房产将被出售，随着奥运市场的结束，房地产市场将会调整。

在大城市房价持续上涨的同时，东京许多偏远地区、小城镇甚至一些偏远地区，由于人口减少，房地产价格下降，闲置住房增加。这已经成为一些地方政府头疼的问题。

日本内部事务和通讯部发布的统计数据显示，2013年日本有820万套闲置房屋。根据日本野村研究所去年8月发布的研究报告，全国闲置住房数量已上升至1000万套，约占日本6063万套住房的六分之一。据报道，根据目前的出生率和人口流动性，到2033年，日本闲置房屋的数量将上升到1995万套，闲置率将达到27.3%。

为了减缓人口下降，减少闲置住房带来的问题，一些地方政府采取激励措施，吸引中青年人定居，有的甚至出台了赠送独栋住房的政策。距离东京市中心约80公里的东京奥多莫马奇(Odomomachi)去年推出了三套面积为300-500平方米的独栋房屋，这些房屋免费提供给愿意前来定居并满足招聘要求的求职者。然而，登记的最后期限已经过去，没有人来申请签署和解协议。

许多因素帮助东京房地产价格持续大幅上涨。首先，日本银行长期实行超宽松的货币政策，资本市场资金充足，大量资金流入房地产市场。其次，近年来，日元平均汇率处于较低水平，大量外资机构资金进入市场。第三，东京申奥成功，投资者对奥运前的房地产前景持乐观态度，奥运效应增加了需求。第四，日本中产阶级对新建住宅的偏好也推动了对新建公寓的需求。由于资金充足和需求旺盛，东京的旧房和新房的再开发正如火如荼地进行着。

尽管东京等大都市地区的房价持续上涨，但由于日本出生率下降，人口继续流向东京、大阪和名古屋等大都市地区，许多城镇和中小城市的人口减少。当地城市的住房市场供不应求，有些交通不太方便。虽然配套设施不完善地区的房价持续下跌，但很少有人关心。不仅没有门可卖，而且也不需要出租，所以只能闲置。

业内人士认为，大城市和经济发达的地方核心城市有很多资源优势，如资金、教育、科技、人才等。虽然生活成本很高，但他们仍然吸引许多年轻人流入，他们将支持大城市的住房市场。另一方面，随着出生率的下降，当地中小城市的人口将继续减少。人口的减少将导致日本当地城镇的闲置住房问题越来越严重。