按套内面积交易 让房市少些“坑”

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根据房子的内部面积，市场上可能发生的连锁反应和开发商的“灵活”反应需要充分预先判断和解决。

近日，住房和城乡建设部官方网站发布的《关于住房和城乡建设领域38个强制性工程建设规范全文公开征求意见的通知》明确要求“住宅建筑应当成套使用”。该地区已被交易。”

自上世纪末进入商品房时代以来，我国的房屋交易一直采用套内面积加分摊面积的计算方法。尽管它一直延续到今天，但它的合理性受到了质疑。尤其是在“槽”的两个方面最为明显:

首先，泳池面积的计算标准非常模糊，在现实中很难衡量。开发商的灵活操作空比较大。这使得“共享区域”实际上成为住房交易中的一个隐藏的黑洞，甚至引发消费者诉讼。媒体报道的极端案例显示，2010年，在山东省高密市推出一个房地产项目后，该项目的分摊系数甚至超过了52%，这让购房者非常受伤。

第二，估值基于池面积，这加大了市场交易的公平性焦虑。例如，对于两栋总价相同、物业面积相同的房屋，分摊面积的差异很可能导致购房者实际使用面积的巨大差异。

因此，考虑到上述对消费者的不利影响，以及近年来房价的上涨和精装房交易的统一实施，将包括“共有面积”在内的建筑面积的定价规则改为按套内面积统一交易也是一种务实的修正，回应了购房者的实际担忧。

当然，最关键的一点是使房屋交易更加透明，这样买家就不必在建筑面积、室内面积和共用面积上与开发商“斗智斗勇”。至于其他方面的“收获感”，我们不能期望太多。例如，它对购买支出没有实际影响。甚至，正如一些人担心的那样，如果按套内面积计算，这意味着房子的单价会相应提高。在这个过程中，如何避免开发商隐性涨价也值得关注。

此外，还应该有配套的着陆规则，以应对新规定对住房交易和其他后续环节可能产生的联合影响。例如，在相关的新闻帖子中，关注度最高的是“如何计算现有二手房”。也就是说，虽然新房交易将执行套内面积的计算标准，但现有的二手房过去是按建筑面积计价的。在它们再次投入市场后，它们是否将根据新规则实施，或者它们是否将继续旧规则，这关系到买卖双方的利益。如何平衡它们需要规则层面的回应。

另一个实际问题是，根据内部面积，它可能会给今后可能征收的物业费、取暖费甚至财产税带来长期利益，但这并不意味着社区公共区域的维护费用可以免除。最后，这部分费用应如何由业主分摊，是否等同于室内面积并统一收取，或者是否需要通过设定另一个标准来妥善处理。在重庆，很多年前就废除了共享面积，大部分物业费仍然是按照建筑面积来计算的。这种方式是否会成为主流还有待探索和规范。

按套内面积计算，这对消费者来说是个好消息，也是中国商品房交易与国际通行规则之间的一个纽带。但是，对于可能出现的市场连锁反应和开发商的“另类”反应，有必要有足够的预先判断和解决措施，这样规则调整带来的红利才能不打折扣地交付给买家。