房贷利率有望继续下行 刚需购房成本或下降

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荣360数据研究所近日发布的监测报告显示，2019年1月我国首笔住房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，较上月下降0.35%，且连续两个月下降；与去年1月相比，首笔住房贷款平均利率为5.43%，同比增长4.24%；就城市而言，1月份共有7个城市下降，比上个月的17个城市有所下降，大多数城市在上月下降后本月保持稳定。

值得注意的是，从各地区政策的新趋势来看，住房租赁市场的建设步伐已经加快，专家认为，从需求的角度来看，多种好处是显而易见的。与此同时，该报告预测，从长远来看，抵押贷款利率预计将继续下降，未来只需住房贷款的成本可能会下降。

抵押贷款利率已经连续两个月下降

发放贷款和贷款的过程加快了

抵押贷款利率的走势最近引起了广泛关注。根据360监测报告，2019年1月，在全国35个城市的533家银行中，16家银行(分支机构)的首笔住房贷款利率上升，占3.00%，上月新增8家银行(分支机构)。；有34家银行(分行)回笼利率，占比6.38%，比上个月减少20个；479家银行(分行)首笔房贷利率与上月持平，占89.87%。

2019年1月，中国首套住房贷款平均利率最低的前10个城市分别是上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%和广州5.55%。在监测的35个城市中，武汉首套住房贷款的平均最高利率为6.16%，比上个月低8个基点。

数据显示，首套住房贷款的基准利率仍是主流。在全国533家银行(分行)中，132家银行首笔住房贷款的基准利率上升了10%，比上个月上升了一个百分点；153家银行首笔住房贷款的基准利率上升了15%，比上个月下降了8个百分点；126家银行首笔住房贷款的基准利率上升了20%，与上月持平；38家银行首笔住房贷款的基准利率上升了25%，比上个月有所下降；20家银行首笔住房贷款的基准利率上升了30%，比上个月下降了3%。

与上月相比，首付情况没有改变，近80%的银行为第一套房支付了30%的首付。值得注意的是，2019年初，随着各地差别化信贷政策的深化，部分地区政策性住房首付优惠政策出台。例如，在北京，购买商品房的最低首付款是35%，但购买政策性住房如共有房产的最低首付款是30%。首付越低，只需购买的门槛就越低。

此外，由于RRR降息和“目标利率下调”的结合，银行拥有充足的流动性。“最近的贷款审批和贷款过程已经加快。许多申请组合贷款的客户在一个月内就完成了这一过程，而纯公积金贷款或纯商业贷款将更快。”一家大型连锁房地产中介公司的业务人员告诉记者。

由于城市政策，许多地方缓解了供需压力

有利的需求趋势是明显的

今年1月以来，许多房地产政策进行了调整，主要涉及公积金贷款、限购和加快租赁市场建设。对此，业内人士表示，“城市政策”的政策在各地的政策内容中都有很好的体现。

长沙和内蒙古的公积金贷款政策和标准趋于严格。例如，长沙市在申请公积金贷款时，将住房公积金的正常缴存期限从“6个月以上”调整为“12个月以上”，提高了申请公积金贷款的门槛，同时将公积金贷款的金额与存款余额、贷款与购房款的比例挂钩。内蒙古要求职工申请住房公积金贷款，必须连续足额发放6个月以上(含6个月)，且账户处于正常支付状态。连续支付不能被补充支付或批发支付所取代。调整后的政策还将贷款金额与已付余额挂钩。

业内人士表示，各地规范商业贷款和公积金贷款，可以有效防止杠杆投资和投机再次扰乱市场，但同时也会影响一些急需贷款群体的贷款额度和申请资格。预计今后将有更多的城市根据自身现状进一步完善公积金贷款政策，以有效促进当地住房贷款市场的规范和完善。

虽然一些地区对公积金的管理和控制已经变得更加严格，但一些限制买卖的政策已经进行了区域性的宽松调整。青岛高新区取消了购房限制，大连市出台了《大连市户籍管理若干规定》，取消了“在新城落户后3年内不得抵押或转让”和“在新城落户5年后迁入主城区”等限制，相应降低了其他条件的难度。

此外，加快住房租赁市场建设已成为许多城市的新趋势。深圳首次实施房屋租赁网上登记。郑州实现房屋租赁行业信用信息在线查询。杭州首个集体建设用地建设出租屋开工。合肥有望率先建立月租报告系统，并通过第三方机构进行市场租金分析和监控。

总的来说，从各地区政策的新趋势来看，住房租赁市场的建设步伐已经加快。各地已开始积极落实建设房屋租赁市场所需的软硬件条件。

荣360数据研究所分析师表示，从需求角度看，未来总体利好趋势明显。“首先，获得住房居住权的渠道已经拓宽。随着市场住房需求的供给，通过购房解决住房需求的压力有所缓解；二是成功推进和推广了公租房等政策性住房试点，降低了单纯购房解决住房需求的门槛和资本支出；最后，随着市场抵押贷款利率的下降和银行流动性的改善，租房和买房的利息成本也将降低。”李只说:

抵押贷款利率可能呈下降趋势

今年空的房价涨幅不大