还款期近 房企密集发债“补血”

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房地产企业融资计划密集爆发。据中原地产研究中心统计，自2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业已经公布了近60项融资计划，融资总额超过1500亿元，创下近年来的月度新高。

自2016年第四季度以来，为了加强对房地产市场的调控，将加大封闭力度，收紧企业债券，限制海外发债，因此房地产企业的融资收紧成为主旋律。然而，自2018年下半年以来，之前的故意债务迎来了还款期，违约和新增贷款频繁发生。房企发债的热情再次高涨，一周内甚至有20多家房企发债，一些房企一个月内发债三次。

2019年初密集债券发行

25日，远洋运输集团宣布成功发行3.25年期海外优先美元债券，总额5亿美元，票面利率5.25%。根据公告，此次募集的资金将主要用于偿还现有债务。

24日，广州越秀金融控股集团有限公司宣布，2019年完成首只期限为270天的6亿元超短期融资券发行。

23日，中国恒大集团宣布将增发三张总额30亿美元的高级债券，分别于2020年、2021年和2022年到期，并与之前的债券进行合并。恒大表示，计划利用增发债券所得资金为现有债务进行再融资，其余资金将用于一般企业用途。

自2019年1月以来，住房企业集中发行债券。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场将进入调整期的预期非常强烈。在这种情况下，房企更加注重资金链的安全，越来越多的房企抓住窗口加快融资，应对债务偿还高峰期。

根据最新的风力统计，截至2019年1月26日，一月份还不够。除此之外，中国的住房相关企业还在国内外债券市场成功发行了高达1200亿元的债券，其中110只债券在中国发行，规模为700.7亿元。与去年同期的35家相比，发行数量同比增长214.3%，发行规模同比增长140.9%。海外风能数据显示，自2019年以来，中资房企已在海上发行了21只债券，总规模达68.7亿美元。

郭进证券研究所分析师周岳表示，2019年，因2018年对冲债券到期导致的融资缺口将会扩大，为即将到期的债务偿还做准备。他表示，在2018年房地产企业发行的债券中，有478只债券有使用募集资金的记录，但其中超过80%的募集资金部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境正显示出复苏的迹象

张大伟表示，过去半个月，与2018年第四季度相比，住房企业融资难度有所下降，住房企业海外债券发行利率呈现下降趋势。

以恒大为例。2018年11月左右，恒大发行了票面利率分别为11%、13%和13.5%的美元债券。根据恒大债券发行公告，第三期债券为2020年到期利率为7.0%的追加高级债券，2021年到期利率为6.25%的8.75亿张，2022年到期利率为8.25%的1.025亿张。

周岳表示，2018年底，房地产企业海外债券发行规模和票面利率呈上升趋势。2018年12月，海外住房企业债券发行规模回升，共发行债券86.96亿美元，同比增长712.75%。然而，一些企业的利率很高，甚至达到10%以上。例如，幻想曲控股公司在2018年12月17日和18日发行了两种海外债券，票面利率分别为12%和15%，在幻想曲的15年中，利率远远高于国内股票债券的6.95%。

2018年，住房融资迎来了利率高峰。今年1月初，当代房地产宣布将发行1.5亿美元的优先票据，票面利率高达15.5%，到期时间为2020年。2018年12月，鸿阳地产宣布发行两年期优先票据，总本金为1.8亿美元，2亿美元，利率为13.5%。

1月下旬，房企融资利率大幅下调。今年1月，中国奥林匹克公园发行了7.55亿美元债券，年利率分别为7.95%和8.5%。

有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业平均融资成本超过10%，今年1月份发债利率普遍低于9%，表明内地房地产企业海外融资难度有所降低，房企融资环境呈现复苏迹象。

行业负债率大幅上升

虽然整体融资环境正在升温，但一些企业的融资计划已经暂停。1月18日，深圳证券交易所宣布华西证券-合景泰富商业地产一期至十五期专项资产支持计划处于“暂停”状态，拟发行abs金额为200亿元。

此外，上海证券交易所终止了君发集团7.9亿元资产支持证券、非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、非公开发行80亿元敏捷集团公司债券等多项债券发行申请。

暂停这些融资计划的原因主要是住房企业的资金风险。穆迪的报告指出，2019年，一些B级小开发商预计将面临比其他开发商更高的再融资风险。其中，穆迪已经下调了两次评级。将泰和集团有限公司和吕晶(中国)房地产投资有限公司的家族评级从b2下调至b3。指出上述企业的再融资风险将在未来12-18个月内增加。