131家上市房企负债增19% “借新还旧”融资超千亿

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自2019年以来，住房企业融资规模持续扩大。据《长江商报》记者不完全统计，自2019年以来，已有40多个融资项目，融资总额高达1000亿元。

房企的“变化”来自沉重的债务。根据风能数据，在a股上市的131家房企中，2018年第三季度债务总额为7.89万亿元，较2017年底的6.6万亿元增长19.5%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《长江商报》采访时表示，对于房地产企业来说，“借新还旧”的行为会越来越多。目前，房企将对2019年的市场持谨慎态度，尤其是要防止股价因各种资金压力而下跌。因此，企业必须做好上半年的现金流。

根据郭进证券研究所的报告，2014年房地产企业债券发行规模从2013年的435.35亿元大幅上升至3965亿元；2015年，债券发行规模保持高速增长态势，达到12456亿元的历史新高，同比增长214.15%。2016年，融资规模为9824亿元，由于监管严格，2017年降至3286亿元。Wind的最新统计数据显示，2018年，房地产行业共发行了802只债券，规模为6807.4亿元。自2019年1月以来，房企发布了40多条相关融资信息。

1月17日，荣盛房地产宣布，北京金融资产交易所已接受总规模不超过10亿元人民币的债券融资计划。阳光城市计划在1月22日发行15亿元公司债券。中国奥林匹克公园也计划发行5亿美元的高级票据。

阳光城将于1月22日发行的15亿元公司债券将用于偿还公司债券。合肥城建计划发行20亿元定向债务融资，用于偿还有息债务。R&F地产发行了13亿超短期融资债券，其中不少于70%用于偿还金融机构的贷款。

此外，保利发展计划发行15亿元中期票据来偿还银行贷款。凯撒计划发行1亿美元的可转换债券来偿还2月和3月到期的贷款。从许多企业公布的融资成本来看，它们都低于以前。世茂发行的20亿元公司债券利率仅为4.65%。

《长江商报》记者注意到，从近期中国其他房地产企业的融资趋势来看，债券发行步伐明显加快，无论是内地企业债券还是其他美元债券和票据，都成为新一轮企业融资宽松的导向。

自去年下半年以来，房企频频筹资，主要是因为前期过度投资导致资金需求增加。

经过几年的融资，房企迎来了债务偿还期。据机构报道，从2018年下半年开始，房企逐步迎来了偿债高峰期。截至2018年6月底，不包括民间融资和金融机构贷款，住房企业的生息负债余额约为19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷款。就赎回规模而言，2018年下半年至2021年的到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

业内人士表示，2019年将出现融资新高峰，尤其是一些观点还认为下半年将会出现增加杠杆率等多种做法。因此，从债务赎回的角度来看，第二波债务赎回高峰预计将在2022年形成，而第一波债务赎回高峰实际上是在2019年上半年。