揭秘房地产合作项目背后的诸多股东究竟如何分工

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近两年来，杭州征地门槛一直很高，房企融资受到限制。很少有能力独自获得土地。通过合作获得土地或在获得土地后参与项目是正常的。《钱江晚报》去年报道称，在过去两年里，杭州上市房地产的许多项目背后都有很多股东，甚至有多达13个投资者在背后支持一个房地产项目。

那么，针对每个项目，这些合作建房企业如何分工？如果将来遇到质量问题，这些房地产企业会不会“踢皮球”，推卸责任？

《前进报》的记者通过多次采访了解到了这个秘密。

金融、设计、营销、工程

合作股东划分了这四种类型的经营权

对于房企来说，合作意味着风险平均分担和降低资本成本，也意味着不同的房企可以充分发挥各自的优势——人人都有钱可付，都有土地可出，都有管理经验，都有管理经验。当几个房地产企业决定合作时，他们通常会联合投资并注册成立一个新的项目公司，股东之间的博弈也就开始了。根据自身需求和品牌实力，在项目开发的早期阶段，每个股东将确定自己负责的工作内容，并在合同中注明哪个单位负责哪个内容。

记者了解到，在一个合作项目中，四大类工作是核心内容，也由各个合作单位负责，因为这关系到房地产企业的直接利益，也涉及到房地产企业在一个城市或地区的市场地位。

杭州一家品牌房地产企业的营销总监告诉记者:“这是一个博弈过程。除了资金的份额，它还与房地产企业的实力和声誉有关。例如，资金最多的企业一般都有掌管财务和交易的能力。如果你想影响市场份额，你将争取营销线的管理权。”

通常，从一个房地产名字前面的开发商的排名，我们可以看到这个房地产的交易者。例如，招商局和越秀这两家房地产企业，在城东新城有两个密切合作的项目，即招商局越秀公园1872和越秀投资田玉娥江湾。虽然这两处房产是由两家房地产企业共同开发的，但1872公园的商人是招商，田玉娥江湾的商人是越秀。一般来说，商人意味着项目的营销线负责这个房地产企业。

滨江集团去年在杭州房地产企业销售中获得第一名，有大量的合作项目。在钱江南岸，在滨江与新希望、中铁建设、碧桂园等房地产企业合作的房地产中，滨江基本上负责工程和营销工作，因为这两项是滨江的强项，而后者关系到滨江能否在杭州获得第一名。

然而，在实际的合作过程中，分工并不完全基于住宅企业的特殊性。每个房地产企业在每一条线上都有自己的团队，这必须得到项目的支持。也就是说，即使你更擅长营销，如果你发现项目管理团队的项目快用完了，那么房地产企业肯定会在合作项目中争取项目线的管理。

客户服务被认为是“肮脏的工作”

房地产公司在合作时最不愿意接手

除了财务、设计、营销、工程四大任务外，还有一项工作内容是很少有房地产企业愿意主动承担的，这就是与买家权益相关的客户服务工作。

合作项目的后期会出现问题，买家肯定会发现客户服务投诉并维护自己的权利。事实上，问题经常出现在设计、工程、销售和财务(成本控制)方面。例如，有时是因为工程部门没有按设计图纸施工，造成各种质量问题；有时是因为设计环节考虑不周，或批准的图纸随意更改，导致一些不合理的设计；有时是因为成本控制环节过于尴尬，导致偷工减料和后续质量问题；有时是因为销售部门为了销售业绩而夸大宣传，做出虚假承诺。

“有些质量问题一时半会儿解决不了，业主每天都要赶着处理大量的投诉。当遇到一些不合理的维权时，我们也必须保持良好的心态，压力尤其大。”一家房地产企业的营销总监直言不讳地说，客户服务工作是让房地产企业冲到第一线去解决问题，这是一项“脏活”，所以大家都不愿意接手。特别是在减少分配的大环境下，往往是在交付前一两年，业主会提前维权，这样对客户服务的压力会更大。

“客户服务的苦差事，大家都不愿意主动接手，累了也不好。”一位房地产高管向本报记者承认，这是行业的现状。“一方面，负责这一块的房地产企业应该安排很多人专门做这项工作，另一方面，他们也不会在项目中占据更多的股份。”

一般来说，大品牌的开发商会设立一个客服部门，而这个部门的主管是最难招聘的。即使他们付了很多钱，也没有人愿意申请。在未来中国最大的招聘网站中，前报记者发现，自去年12月以来，杭州至少有十几家房企一直在招聘客服经理/主管/董事，包括万科、融创、中海、世茂、荣信、金地、金茂等知名开发商，包括德信、杜松、中梁、象升等本土房企，他们的月薪一般在1.5万至4万元之间。

离职和薪酬应由股东共同决定

开发者不能踢皮球

那么，谁负责最终的客户服务？如果业主遇到问题，他们应该向谁求助？