泛海控股甩卖地块、融创126亿接盘 双方各打啥算盘？

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2018年，在房地产调控持续、资金持续紧缩的背景下，大多数房地产企业放缓了投资和征地步伐。在市场明显降温后，一些融合了一年的房企又开始加速投资，而一些受监管影响较大的房企则选择了“无枪生存”。

1月21日，融创中国(01918.hk)宣布，本集团全资子公司融创地产与武汉中央商务区签署协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海远洋建设公司100%的股权，该公司拥有北京远洋国际项目一区和上海董家渡项目100%的股权。

同一天，海洋控股公司(000046)也宣布了交易的细节和目的。

从公告中可以看出，此次收购是为了让融创在北京和上海的核心位置获得高质量的地块，进一步巩固和提升其在一线城市的市场份额和战略优势。对远洋而言，这是为了降低债务规模，缓解财务压力，促进公司的深度转型。

据业内人士透露，2019年，随着房地产行业增长放缓和行业集中度的不断提高，这种强势将会越来越明显。在市场调整和洗牌下，中小房企未来的生存环境不容乐观，房企之间的规模竞争将更加激烈，差异化将进一步加剧。行业调整也是大型房企抢占市场份额、扩大综合实力的好时机。

融创填满了一线城市的核心地块

1月21日，融创中国(01918.hk)宣布，本集团全资子公司融创地产与武汉中央商务区签署协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海远洋建设公司100%的股权，该公司拥有北京远洋国际项目一区和上海董家渡项目100%的股权。

至于此次收购的原因，融创表示，北京项目和上海项目都位于一线城市的核心，交通便利，配套设施成熟，紧邻城市景观资源，是稀缺的大型优质项目。此次收购将有助于进一步增加集团在北京和上海的优质土地储备和市场份额，进一步巩固集团在一线城市的领先地位和品牌影响力。

据资料显示，北京远洋国际项目一号地块位于北京市朝阳区东四环。周边商业设施成熟，自然景观资源优越。总建筑面积约66.85万平方米，主要用于住宅、商业、写字楼和酒店的开发。截至本公告发布之日，该项目已在刚刚开始建设，尚未投入销售；上海董家渡项目位于上海黄浦区的核心，区位环境和配套资源也比较优越，总建筑面积约62.8万平方米，主要用于住宅和商业开发。截至本公告发布之日，大多数项目尚未建成。

据业内人士透露，此次交易中的两块土地位于北京和上海的核心区域，在外环和一线城市新增土地有限竞争的背景下，这一区域更加稀缺。这也是融创过去一年谨慎征地的“收敛”阶段，在现金流充裕的情况下，将进一步巩固一线城市的优质稀缺土地储备，这对融创未来的发展非常有利，尤其是一线城市。此次交易的核心土地资产也符合融创“高端精品”、“聚焦一线二线”的战略定位。

“M&A”是融创近年来收购大量土地的主要方式。截至2017年底，M&A占存量土地储备的75%。通过这种方式获得高质量的土地，不仅可以保证土地的高质量属性，还可以避免公开市场上的高价竞标，从而进一步巩固其土地储备优势。

1月4日，融创宣布2018年全年合同销售额为4649.5亿元，同比增长27%。2018年，融创在房地产企业销售排行榜上排名第四。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，融创的收购将继续强化一个战略，即继续深化在大城市的培育，尤其是核心优质地产。与此次收购类似，融创对2019年此类房地产企业的项目收购仍持乐观态度，并预计未来会有更多新的发展。从实际情况来看，预计2019年这些大城市的高端项目预售证书将会放宽，类似的收购将有助于提升这些企业的销售业绩和品牌影响力。

海洋控股公司“断臂求生”寻求转型

对于此次收购，远洋控股(000046)也在同一天发布公告，进一步阐述了交易的细节和目的。

严跃进表示，泛海控股以126亿元人民币转让泛海建设100%的股权，略高于预期。”从当时地块项目的运作思路来看，很明显，董是重点开发投资的项目，而眼下的抛售显然有点出人意料。此外，从此类项目的收购金额来看，已达到126亿元的规模，这也表明远洋控股可能面临一定的财务压力。”他说。

严跃进指出，从目前房地产市场的表现来看，实际上有许多新情况。例如，许多地王项目，无论是单价的地王还是总价的地王，实际上都面临着来自市场运作的巨大压力。远洋控股过去两年的战略重点是金融业务，因此房地产业务也可能面临一定的投资压力，直接出售了北京和上海核心资产的100%股权。可以看出，它有点无法处理这样的项目。

根据公告数据，券商中国记者估计，截至2018年11月30日，远洋建设的资产负债率达到82%，净利润为负1019万元。