2018年地产销售再创新高 “面粉面包”价格比五年来首降

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1月21日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在省部级领导干部坚持底线思维、着力防范和化解重大风险座谈会开幕式上强调，要稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案。

2018年，许多房地产数据达到新高。

根据国家统计局1月21日发布的房地产开发销售数据，就投资而言，2018年全国房地产开发投资为12.03万亿元，同比增长9.5%，同比增长2.5个百分点。销售方面，2018年全国商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%；商品房销售达到15万亿元，增长12.2%，其中住宅销售增长14.7%。销售规模和销售额再创新高。

此外，商品房销售面积为5.24亿平方米，比上年末减少6510万平方米，库存连续三年下降。

在这方面，中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞1月21日在全国论坛上对《21世纪经济报道》表示，2018年房地产市场总体上达到了调控的预期目标。2018年8月之后，全国房地产市场已经降温，从数据来看，降温相对温和。

倪鹏飞还指出，棚户区改造政策改变后，四线城市的需求将发生明显变化，2019年房地产市场将再次分化和加剧。

结构调整

尽管房地产开发和销售数据均创出历史新高，但在监管政策的影响下，2018年房地产市场仍发生了一些结构性变化。

2018年，商品房销售面积增速大幅下降，但销售量仍保持两位数增长。2018年，商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.3%，下降6.4个百分点。商品房销售达到15万亿元，同比增长12.2%，同比下降1.5个百分点。

对此，易居研究所研究员沈心解释称，2018年，调控政策和信贷政策持续收紧，由于本轮短期上涨期已持续近三年，需求透支更加严重，中国商品房销售面积增速进一步回落至1.3%。

然而，尽管“量的增加”并不大，“价的增加”的情况仍在继续。

根据国家统计局公布的商品房销售量和销售面积，2018年中国商品房平均成交价格为每平方米8737元，同比上涨10.7%。其中，从地区来看，西部和东部地区的增长率较高，分别为15.4%和12.1%，而东北和中部地区的增长率较高，分别为11.9%和10.5%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从全国市场来看，二三线城市脱困等政策带来的高峰期依然存在，部分城市仍在去库存化。从国家角度来看，分化趋势仍在继续。一线和二线城市的调控政策很强，但在其他城市，这一数字仍在上升。“尤其是中西部地区的销售面积增幅远远超过了市场平均增幅。三线城市已成为本轮房价上涨和销售增长的集中地区。”

在投资方面，地区差异仍然明显。中国东部和中部的房地产投资增速一直在下降，而西部的增速仍在加快。

数据显示，2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，同比增长10.9%，1-11月增速下降0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，下降0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增长0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增长1.3个百分点。

此外，随着地价的严格控制，虽然房企的土地购买面积仍在上升，但土地购买交易价格的增长率却大幅下降。2018年，房地产开发企业征地面积为2.9142亿平方米，同比增长14.2%，同比下降1.6个百分点；土地成交价16102亿元，同比增长18.0%，下降31.4个百分点。

值得注意的是，这是自2013年以来房地产市场上“面粉”与“面包”的价格比首次下降。根据易居研究所的统计，从中国商品房平均土地购买价格与平均销售价格的比例来看，2018年土地价格与房价的比例略有下降，降至64%，比2017年下降了4个百分点，为2013年以来的首次下降。

“这表明土地价格的上涨小于房价的上涨。在本轮房地产上涨周期中，土地价格推动房价上涨的效果非常显著。随着土地价格的上涨继续收窄，房价的涨幅也将收窄。”沈心告诉《21世纪经济报道》记者。

一个城市，一项政策，2019？

在2018年市场降温和结构性调整的背景下，2019年房地产和房地产政策将进行哪些有针对性的调整？自2018年底以来，一些城市的楼市政策已经微调，这也引发了对2019年楼市政策走向的热烈讨论。

1月21日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在省部级领导干部坚持底线思维、着力防范和化解重大风险座谈会开幕式上强调，要稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案。

对此，许多分析人士向《21世纪经济报道》指出，讲话中提到的实施方案可能表明房地产长期发展机制的内容更加成熟，该方案将对2019年的房地产市场调整起到积极作用。

《21世纪经济报道》指出，最近，许多热点城市在部署2019年住房工作时强调了“一个城市，一项政策”的概念。