招商蛇口的不惑之年：转型之下 仍存隐忧

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生于富贵之家的蛇口招商局，已经到了不容置疑的一年，而这一年很可能会在转型的大起大落中度过。

据资料显示，成立于1979年的招商局蛇口工业区控股有限公司(以下简称招商局蛇口)是招商局集团城市综合开发运营部门的旗舰企业。2015年12月30日，招商局蛇口吸收合并招商局地产，实现重组上市。重组上市后，蛇口招商局开始寻求转型。然而，根据最新公布的年报数据，中国招商蛇口要实现调整业务收入比例的目标，还有很长的路要走。

吸收合并招商地产

招商局地产，前身为蛇口工业区建设指挥部房地产处，是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司。它曾与保利、万科、金地一起被称为四大代表性地产股的龙头股。

然而，在行业规模竞争加剧的时代，招商地产以其稳健的风格逐渐落后，其发展趋势始于2009年。今年万科在“万金保险”的销售额为643亿元，而招商地产的销售额仅为205亿元，不到前者年销售额的30%。2010年，差距继续扩大。当万科以1081.6亿元的销售业绩突破1000亿大关时，招商地产仅仅停留在146.25亿元的阶段。

申万红源的研究报告曾经指出，对于房地产行业来说，行业集中度的上升是一个长期的逻辑，“大恒大”在疲软的市场中会更加明显。

2015年底，招商局蛇口工业区吸收合并招商局地产，重组并在招商局蛇口上市。上市后，招商局蛇口改变了趋势，加快了扩张，并在2017年加入了“1000亿”俱乐部。

重组上市后，招商局蛇口开始寻求转型，提出了新的发展战略——“原港口、中心区、后市”，分别对应邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三个业务板块。招商局蛇口希望成为城市和公园的综合开发和运营服务提供商，而不仅仅是房地产开发商。

拥抱三四线市场

招商局蛇口转型的重点在于调整三大业务板块的比重。招商局蛇口总经理徐勇军自2015年上任以来，不断向外界发出转型的信号:“招商局蛇口不仅仅局限于房地产业务，园区和邮轮业务的比重逐步增加，三大业务将均衡发展。”

招商局蛇口总经理徐勇军照片来源:招商局蛇口官方网站

从房地产行业来看，根据徐勇军的假设，招商局蛇口“不仅限于房地产业务”，未来几年房地产收入将从85%左右降至60%。

然而，在2017年在线年度业绩交流大会上，徐永军表示:“2017年公司发展中一个非常重要的任务就是做并购。退出房地产的中央企业和地方国有企业是我们的主要目标。”

此后，招商局蛇口的土地收购扩张进一步加快。2017年，招商局蛇口收购了全国建成区1023万平方米的土地资源，并成立了专门的M&A团队和中央企业资源整合团队。然而，上述土地大部分位于一线、核心二线及周边城市，建成区面积为1023万平方米，权益区面积为594万平方米。

2018年，招商局蛇口的土地收购依然迅猛，全年共收购土地80处，土地储备面积1357万平方米，其中权益面积738万平方米；同时，招商局蛇口还先后收购了东风汽车子公司东风地产80%的股权，以及浙江何润房地产集团有限公司100%的股权及相关债权..

值得注意的是，它是通过收购土地进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市的，与以往重点培育一二线城市的战略相比，已经有所下降。新城控股高级副总裁欧阳杰曾表示:“房企需要规模，不能只停留在一二线城市，放弃三四线城市就意味着放弃业绩增长。”

当市场上涨时，徐永军坚持一、二线城市的战略布局，这让招商局蛇口错过了三、四线市场的早期分红。为了尽可能弥补市场误判造成的市场损失，招商局蛇口增加了三、四级市场的土地储备规模。然而，随着房改货币化政策的调整和三、四线楼市的降温，招商局蛇口的布局能否达到预期目标？

野村证券(Nomura Securities)的卢婷团队在最近的一份研究报告中指出，考虑到今年工棚改革的目标可能略低于去年，以及房贷补充贷款支持政策的减少，四线城市的楼市可能面临压力。戴德梁行华北研究部主任魏东在接受媒体采访时也表示，绝大多数四线城市都处于人口净流出状态，房价得不到人口和经济的支撑，盲目投资可能使企业面临风险。

公园、邮轮业务的收入很难说

一方面，招商局蛇口调整了征地策略，降低了房地产行业的收入比例；另一方面，招商局蛇口也增加了园区开发和邮轮产业的业务比重。

姜莹邮轮照片中的新经纬