中海或失“归母净利之王”宝座 颜建国：净利润率才是最终目标

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3月，上市房地产企业年报发布。在经历了2018年有史以来最严格的监管后，房地产企业的表现备受关注。随着行业集中度的进一步加剧，嘉里数据显示，2018年前200家保障房企业规模持续增长，销售额和集中度较2017年同期有较大提高。其中，前10家住宅企业集中度达到26.9%，前20家住宅企业集中度达到37.5%。

一方面，龙头企业的市场份额不断增加；另一方面，在严格的监管和控制下，领先的房地产企业在资金、规模和管理上具有优势，他们的生存空更大。对于中小型住宅企业来说，生存的空不断受到挤压。

中海、R&F、景瑞年报的对比，才是2018年大、中、小房企的真实表现。

在房地产行业，中国的海外发展(0688，hk，以下简称中海)可以被视为一个“尖子生”不管任何指标。

中海船务2018年的年度财务报表仍然无懈可击:营业利润为707.3亿港元，股东应占利润为449.0亿港元，净利润比率为26.2%，净贷款比率控制在33.7%。

《国家商报》记者注意到，多年来一直是“净利润之王”的中国海运，在过去几年中过于注重利润平衡，限制了其规模发展。随着一大批高端住宅企业的快速成长，今年这个宝座很可能会交给恒大集团。

中国海外发展有限公司董事长兼首席执行官严建国表示，为了增加净利润，中海集团将扩大规模，公司也将增加土地储备。“我们希望在净利润和行业方面保持领先地位，我们也有信心取得领先地位。”

努力保护净利润优势

虽然中国海运近年来从未达到过规模顶端，但十多年来，它一直以惊人的净利润和稳定的行业前十销售规模成为“净利润之王”。

从中海集团规模增长放缓，到恒大集团带领的高周转率房企快速增长，情况发生了变化。随着恒大销售额的爆炸式增长，其2018年上半年的结算规模已超过3000亿元人民币，而中海集团2018年实现的收入仅为1714.6亿港元。

中海集团2018年全年实现净利润449亿港元，恒大2018年上半年实现净利润308.05亿元。如果不出意外，恒大今年的归母净利润将超过中海集团。

如果我们比较历史数据，我们可以看到中国海运的净利润增长率近年来正在放缓。据《国家商报》记者从年报中获得的数据，2012年至2017年，中海集团净利润分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元，分别增长24.5%、23%、20.1%和20%

外界总是对“尖子生”有更高的期望，因此净利润指标成为绩效会议提问环节中的一个高频词。

对于净利润增速放缓的问题，严建国在业绩会上直言不讳:“总的来说，由于结算，我们的收入和利润都是从过去几年的基础上转换过来的。在过去的几年里，我们的销售没有增长得那么快，所以增长也没有那么快。此外，中国海运(净利润)的基数很高，2018年的净利润超过370亿港元。”

严建国还表示，规模不是中海最重要的目标，净利润率是中海的最终目标。“当然，对于净利润的增长，规模增长也是必要的。中国海运将保持其净利润处于行业前列，我们也在努力工作。”

谨慎进取

尽管管理层表示将一如既往地加大规模，但中国海运为自己设定了一个非常“保守”的年度销售目标。严建国表示，2019年，中国海运的目标销售额增长为3500亿港元，同比仅增长16%。

然而，超额完成应该是一个高概率事件。中国海运一直习惯于设定一个没有惊喜和快乐的销售目标，然后在年中提高销售目标，最后超过目标——所有这些年。严建国还表示:“如果市场表现良好，有望超额完成。”

就储备而言，中海地产仍表现出规模欲望。2018年，中海在28个内地城市和香港新增63块土地，总建筑面积为1764万平方米，总地价为1443.2亿港元，权益地价为1084.4亿港元。截至2018年底，中海系列公司土地储备为9144万平方米。

对于今年的市场预期，严建国表示，今年房地产市场平稳健康发展，房地产行业从高速发展期进入稳定期。“在稳定的市场环境中，我们设定了销售目标，我们的指标并不激进。如果我们的去污率达到正常年份的去污率50.3%，我们就能达到销售目标。总体而言，管理层对实现目标充满信心。如果市场更好，我们的机会就在那里。”

在投资策略上，中海仍然坚持一二线城市，其中一线城市是投资重点。“去年，中海在北京、上海和香港的陆上投资达到400亿港元，超过三分之一。”根据严建国的计算，中国海运目前已经进入了40多个城市，如果深入培育本地市场，可以达到6000亿港元，拥有庞大的空.运量