结束45个月上涨周期 一二线城市二手房价呈下降态势

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近日，国家统计局发布了70个大中城市1月份商品房销售价格变动的统计数据。数据显示，1月份商品房销售价格总体稳定。值得注意的是，一、二线城市的二手房销售价格有下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市的二手房销售价格由上涨转为下跌，跌幅为0.1%；35个三线城市的二手房销售价格环比下降0.1个百分点。

一些业内人士认为，由于春节、返乡意愿减弱等因素，在当前房价上涨持续45个多月之后，一、二线城市的二手房价格出现了下跌。

70个城市的房价指数回到了合理区间

根据国家统计局的最新数据，70个城市的房价指数在1月份回到了“合理”区间，预计未来将进一步收窄。

上海亿居房地产研究所研究员王若琛表示，从2017年7月开始，70个城市的房价指数连续10个月保持在“合理”区间，2018年5月进入“热点”区间，6月达到“过热”区间。7月和8月，完全进入“过热”区间，9月和10月处于“热”和“过热”区间，2018年12月，房价指数环比上涨0.77%，明显低于11月，开始接近“合理”区间的上边缘，市场呈现降温趋势。

据国家统计局统计，1月份，一、二线城市新建商品房销售价格略有上涨，二手房销售价格下降；三线城市的环比增长率下降。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，根据初步估计，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.4%，增速较上月的1.3%下降0.9个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下跌0.1%；31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.7%，与上月持平；35个三线城市新建商品房同比增长0.6%，比上个月下降0.1个百分点。

从同比来看，一、二、三线城市新建商品房销售价格同比增幅较上月有所扩大。数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，环比上涨0.5个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，环比分别上涨0.3和0.1个百分点；三线城市新建商品房销售价格同比上涨11%，比上个月高出0.2个百分点。

王若琛表示，今年1月，新建商品房销售价格同比上涨，主要是由于部分城市放开限价令、放开高价证照导致的结构性变化。考虑到集中高价开盘，预计未来几个月，70个城市新建商品房价格同比增幅将跟随环比增幅。

58住房研究所首席分析师张博表示，购房意愿的减弱对四线城市的房价产生了影响。根据58住房研究所的调查数据，52.7%的人有意向回乡及周边城市购房，比2018年的58.7%下降了6个百分点。

二手房价格已经从上涨变为下跌

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟认为，在1月份正式发布的全国房地产市场数据和房价走势中，楼市拐点明显出现。

数据显示，1月份，四个一线城市的二手房销售价格环比下降0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市的二手房销售价格由上涨转为下跌，跌幅为0.1%；35个三线城市的二手房销售价格环比上涨0.2%，增速比上个月下降0.1个百分点。

具体而言，1月份二手房数量同比增加41套，同比减少6套。其中，南宁同比增长2%，去年12月同比下降0.1%；洛阳上涨1%，成都上涨0.9%，遵义、蚌埠和包头分别上涨0.6%、0.5%和0.4%。

“最具代表性的一、二线城市的二手房价格已开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场的成交量来看，二线城市基本上以二手房为主，尤其是一线城市，二手房数据代表了真实的市场情况。

张博还认为，新建商品房价格上涨与供应结构存在一定关系，中高档项目交易更加集中。相比之下，二手房能更好地反映实际市场状况。

根据张大伟的说法，目前的房地产市场从2014年9月30日的新政开始逐渐停止下跌，在2015年3月30日的新政之后开始上涨。2015年5月，当前价格开始突破。根据70个大中城市的价格数据，当月二手房数量增加到42个城市，其中大部分是一、二线城市，尤其是一线城市深圳，单月上涨6.3%。

“31个二线城市的二手房销售价格已从上涨转为下跌，跌幅为0.1%。覆盖一线城市，这是过去45个月来的第一次。”张大伟表示，最能代表房价的一、二线城市的二手房价格开始全面下调。如果后续信贷政策没有明显变化，这种调整趋势有望继续。

政策微调将继续进行

张博表示，1月份房价下跌的城市数量大幅增加，房地产市场明显进入淡季。王若琛认为，现在一些二线城市的二手房价格已经下跌，这可能会推动整个房地产市场进入调整阶段。

不过，张博预测，在城市和人才政策频繁出台的背景下，房地产市场随后的降温速度将会放缓，整体稳定趋势将会更加明显。