香港一手楼市现“小阳春” 新鸿基两小时套现逾10亿港元

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新年伊始，香港房地产市场显示出复苏迹象。

“今年的开局很好。外部市场有许多积极因素。例如，中国和美国继续释放善意，而美联储表示将放缓加息步伐，因此最近的房地产市场交易有所反弹。”中原地产亚太区副董事长兼住宅部总裁陈永杰在接受《21世纪经济报道》采访时表示。

他透露，截至一月二十日，香港的一手住宅交易数目已达一千四百七十宗。由于许多新网站在农历新年前推出，预计本月的一手交易量将达到2200笔，二手市场也将有3500笔交易，大大高于2018年的平均每月3100笔。"这说明房价已经找到了支撑，小杨春提前出现了."他说。

在一手房地产市场的推动下，二手交易也开始升温。据中原地产统计，上周末(1月19日至20日)，香港10大蓝筹屋共有11宗成交，较上月增加37.5%，成交量创下7周新高。

自2018年8月以来，香港房地产市场一直在调整。回顾2018年，香港一手住宅交易量为15，485宗，同比下降16.4%。然而，2018年二手住宅楼宇的成交额仍高达3，290亿港元，创下八年来的新高；交易量为38782笔，同比下降2.4%。

一级市场的销售形势再度活跃

上周末(1月19日至20日)，香港的三个新市场为了抢客户而开放。其中，香港最大的新鸿基地产位于土瓜湾市中心的38个项目于1月20日推出了155个单元，全部在两个多小时内售罄，现金超过10亿港元。

新鸿基地产副总经理谢雷(音)表示，鉴于目前的销售形势，46套一居室和20套两居室将被推高，实际售价将在565.38万至793.79万港元之间，比上一批高出6.3%。2018年，新鸿基地产以543.09亿港元的销售业绩排名第一。

“根据2018年8月的高水平，开发商最近在推出新址时提供了约20%的降价，以此价格，市场仍有良好的承受能力。买家不想买房子。市场的购买力仍然很强。他们中的大多数人都拿着钱观望，他们不想身居高位。只要价格合理，这些新光盘的销售就是理想的。”陈永杰坦率地说。

事实上，2018年12月底，新和地产与香港市区重建局的合作项目“开慧”仅在11天内就创下了147亿港元的销售纪录，这无疑为当时仍处于动荡中的香港楼市注入了一剂强心针。为了追求成功，中新销售部副主任田兆元说，最近在大埔白石角一龙湾8号售出了228套。目前，该项目已收到约900份订单，超额认购近3倍。

2018年9月底，香港各银行开始了12年来首次加息周期，但加息幅度仅为0.125%，对楼市的影响并未得到清晰反映。接受采访的中天按揭证券有限公司首席副总裁李媛媛表示:“目前，新按揭客户的最新实际利率一般可以达到2.35%左右。未来加息过程可能会放缓，这将有助于业主把握低缴费率。我认为，2019年的实际抵押贷款利率将保持在3%以下，这将对业主产生轻微影响。”

「利率直接影响业主的供款负担，因此对物业市场有非常直接的影响。目前，香港住宅楼宇的租金收益率约为2.5%-3%。即使今年加息1-2次，抵押贷款利率仍将低于3%，这意味着买房仍比租房便宜。”陈永杰指出。

他认为，香港房地产市场最糟糕的时期已经过去。今年第一季度，在下调5%后，房地产价格有望企稳。“我对今年的楼市持乐观态度。在英国退出欧盟前景不明朗的情况下，资金预计将继续。欧洲资金流向亚洲，而香港是亚洲首选的投资市场。”

高力国际香港估值咨询服务有限公司高级董事郑海燕认为，近期一手新楼盘将低价出售，新楼盘价格将下调15%，而二手市场也将受到影响，下跌10%。不过，她指出，500平方英尺以下的小房子价格预计将在2018年下半年迅速反弹。

土地供应还是断层

长期以来，土地短缺是促使香港房价持续上涨的因素之一。中原地产执行董事张京达表示，今年新增供应主要来自2016年推出的土地。开发商可能担心房地产市场会走下坡路，预售楼花的速度会加快，而政府出售的土地面积在2017年和2018年将大幅下降。因此，他担心2021-2022年的中短期住房供应将达不到需求。

数据显示，2018年和2019年私人住宅的土地供应可提供13，850个单元，与前一年相比大幅下降46%，创下过去8年的新低。张京达认为，政府在公布《2018年长期住房战略年度进展报告》时，宣布将调整新的公共和私人住房供应比例，将公共住房的比例从60%提高到70%，并将私人住宅用地的年度供应目标从原来的1.8万个单位减少到1.35万个单位。未来几年，私人住宅用地的供应将保持在这一水平。

他坦率地表示:“尽管未来几年私人住宅不会没有公寓出售，但最早可能在2020年出现供应短缺。从目前的政府卖地、已知的铁路项目和URA项目来看，可供出售的单位只有2万个，几乎不能满足未来两年对私人住宅用地的需求。”