买房还是赚了？2018年全国住宅销售均价涨了930元

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从时间上看，2018年全国房地产市场可谓“冰与火”，上半年热闹，下半年冷清。即便如此，一直处于高水平的中国房地产市场仍在创造新的高峰。

根据国家统计局21日发布的数据，2018年中国商品房销售面积和销售量分别达到17万亿平方米和14.9万亿元，均创历史纪录。商品房平均销售价格约为8736元/平方米，其中住宅平均价格约为8544元/平方米，比2017年上涨930元/平方米。与此同时，商品房销售面积继续减少，库存规模降至57个月来的最低点。

这房子没有降价？

根据国家统计局公布的2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况，2018年商品房销售面积为171，654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年下降6.4个百分点。尽管销售领域大幅放缓，但销量仍保持两位数增长。2018年，商品房销售额为149973亿元，同比增长12.2%，增速比上年下降1.5个百分点。

“在如此严格的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年房地产销售数据继续保持正增长。最大的原因是城市化的步伐仍在加快，购房需求依然强劲。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

数据显示，2018年房地产销售增速明显高于销售面积增速。58住房研究所的首席分析师张博认为，这不仅与房价上涨有关，还受到一些二线城市高供需带动的成交量上升的影响。

按销售面积划分，2018年中国商品房平均销售价格约为8736元/平方米，同比增长10.7%。严跃进表示，这是自2010年以来最大的同比增幅。

商品房包括住宅、办公楼和商业用房三种类型，其中住宅所占比例最大。2018年，住宅销售面积和销售量分别占商品房销售面积和销售量的86%和84%。单独计算，2018年中国住宅、写字楼、商业和商业建筑的平均销售价格分别为8544元/m2、14387元/m2和11151元/m2，分别比2017年的平均价格高930元/m2、844元/m2和828元/m2。

▲东部和东北部地区商品房销售面积呈负增长，中西部地区销售明显增长。图片来源:国家统计局网站

在分区域方面，中国东部和东北部的销售面积出现负增长，分别同比下降5%和4.4%，而中部和西部地区分别增长6.8%和6.9%；销售额方面，东部和东北部地区同比分别增长6.5%和7.0%，中部和西部地区均出现两位数增长，分别达到18.1%和23.4%。

中原地产首席分析师张大伟对中信经纬表示，从全国来看，房价上涨仍是主流，尽管分化趋势仍在继续，特别是中西部地区销售面积增幅远远超过全国市场平均增幅，三线城市成为本轮房价上涨和销售面积增加的集中区域。

这种上升趋势难以维持

2018年，全国房地产开发投资超过12万亿元，比上年增长9.5%，同比增长2.5个百分点。严跃进认为，上述数据明显好于预期。尽管有各种降温趋势，但这表明企业心态依然良好。同时，新开工住房面积达到20.9亿平方米，增长17.2%，这与企业在金融压力下加快发展有关。

但是一些数据已经显示出下降的迹象。2018年，房地产开发企业征地面积为2.9142亿平方米，同比增长14.2%，1-11月增速下降0.1个百分点，同比下降1.6个百分点。根据中原地产研究中心的数据，2018年50个大城市的平均楼面价格为2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下降了13.3%，这是土地价格多年来首次大幅下降。

资金方面，房地产开发企业收到16.9万亿元，比上年增长6.4%，增速比上年下降1.8个百分点。其中，国内贷款、个人住房抵押贷款和利用外资均呈负增长；自筹资金55831亿元，增长9.7%；存贷款55418亿元，增长13.8%。

“自筹资金、存款和预收账款增长迅速，表明更多的房企开始采取‘高周转率’策略，以提高资金利用效率，同时加强预售资金的返还，以降低财务成本。”张博说。

尽管商品房的销售面积和销售量在2018年达到了历史最高记录，但展望2019年，一些专家认为这种上升趋势难以持续。据张博介绍，2019年房地产市场可描述为“两降两稳”，即“销售下降、增速下降、土地稳定、信心稳定”。在“有房无房”的预期下，今年商品房销售面积将有所下降。

“从市场趋势来看，交易领域已经连续几个月明显放缓。尽管房屋企业在年底销售迅猛增长，但交易面积仍明显下降。如果楼市调控政策在2019年保持不变，市场将发生重大调整，转折点已经出现。”张大伟说。