销售增速下滑负债压力增大 保利地产离前三越来越远

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1月14日，保利发展控股集团有限公司(以下简称“保利地产”)提前公布业绩报告，保利地产继续保持房地产企业销售额第五位，但与前三名的差距进一步拉大。

同一天，保利地产宣布计划发行50亿元中期票据。自2018年以来，公司已经发行了五次融资，总发行规模为200亿元。征地也在积极推进。2018年，保利地产收购了149块土地。公司迅速扩张带来的后遗症不容忽视。从2017年到2018年第三季度，公司经营活动产生的净现金流量分别位居行业第一和行业第三。存货积累消化了5.5年，负债率接近80%。

很难回到前三名

与2018年低调的风格不同，保利地产在过去几年里一直都有进入前三名的计划。在2017年12月的股东大会上，宋广菊董事长向保利地产的所有股东承诺:“我有信心保利将在未来两三年内位居前三。”

然而，保利地产1月14日发布的2018年业绩快报显示，其销售额与第一名的差距已扩大至3000多亿元。

其中，2018年，公司收入1936.27亿元，同比增长32.31%；上市公司股东应占净利润188.02亿元，同比增长20.33%；承包面积2766.11万平方米，同比增长23.36%；合同金额4048.17亿元，同比增长30.91%，居行业第五位。

这样的销售业绩显然没有达到公司的预期。事实上，自2012年以来，保利地产从未在销售额方面排名前三，保利地产与其竞争对手之间的差距仍在扩大。2013年，保利地产与“前三名”的销售差距保持在500亿元以内，2016年接近1000亿元，落后于第三名。2017年，保利地产被“第一梯队”抛弃2000亿元，2018年情况进一步恶化。

更糟糕的是，保利地产的累计销售增长率也在下降。从2018年初106.41%的同比增长率，下降到12月份的4.5%，年末月销售额处于接近0%的低位。销售单价也呈下降趋势，从2018年初的16600元/平方米降至年底的12300元/平方米，为两年来的最低销售单价。

那么公司每月销售额下降的原因是什么呢？有什么证据表明董事长承诺“重返前三名”？2018年，该公司几乎再也没有提到这个目标。这是否意味着重返前三名的希望渺茫？1月16日，investigation致电保利地产秘书长黄海、证券事务代表阴超，表示相关工作人员正在处理，但截至发稿时，对方尚未回复。

密集债券发行

保利地产显然不愿意获得第五名。

在业绩报告披露的同一天，保利地产宣布计划发行中期票据，发行规模为50亿元，本期发行金额为15亿元，发行期限为3年。该融资计划用于偿还长春、成都等地区开发项目的银行贷款，并补充营运资金。这是保利地产自2018年以来第五次发行中期票据，前四次发行累计金额为150亿元人民币。

融资速度加快的背后是公司不断增加的现金流和债务压力。公司2018年前三季度经营活动产生的净现金流量为-109.64亿元，在a股上市房地产企业中排名第三。值得一提的是，保利地产的经营现金流一直很差。2017年，这一数字为-292.96亿，在a股上市房地产企业中排名倒数第一。

与此同时，该公司的图书库存也在飙升。截至2018年第三季度末，保利地产存货达到5091.8亿元，约占期末总资产的60%。库存周转天数为2003天，需要5.5年消化。由于存货过多，资产流动性下降。公司同期负债总额达到6845.2亿元，比年初增加1463亿元。资产负债率为79.87%，在a股上市房地产企业中排名第38位。

据市场分析师称，商业活动产生的持续负净现金流意味着保利地产获得土地的速度比出售土地快得多。如今，当房地产市场放缓并成为共识时，该公司仍坚持大量购买土地，这几乎不是一个正确的决定。较长的存货周转期表明公司的销售情况受到政策的影响，在更为紧迫的调控政策下，巨大的生息负债很可能成为公司发展的桎梏。

然而，保利地产仍然无视各种风险，迅速扩张。自2018年以来，公司收购了达美旅游，并赢得佛山王迪，其存在已频繁出现在厦门，广州，昆明，大连，武汉，福州，成都等城市。风能数据显示，保利地产在2018年收购了149块土地，总土地收购价格为1023亿元。

保利地产以如此积极的态度收购土地，已经进行了三年。根据年报数据，保利地产2016年新增项目112个，征地成本1214亿元；2017年新增项目204个，征地成本2765亿元。在2014年和2015年，保利地产分别收购了40和50块土地。

即便如此，保利地产未来的市场前景依然不容乐观。一些业内人士指出，除非保利有一个非同寻常的爆炸式增长，否则保利想再次跻身前三名的可能性很小，但业绩爆炸式增长的前提是该行业正处于繁荣时期，这显然是现在所没有的。