富力地产3000亿负债压顶 13个月融资800亿“补血”

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征用土地或建造房屋从来都不会慢，但借钱却是不可能的。R&F地产(02777.hk)“华南五虎”之首，正经历其艰难时期。

据《长江商报》记者粗略计算，截至2018年，R&F地产负债超过3000亿元，13个月内筹集资金近800亿元，解决资金缺口。然而，借钱并不顺利。据不完全公开信息统计，2018年2月至8月，R&F取消了4个融资项目，总计140亿元。

同时，2018年全年，R&F地产的合同销售总额约为1423.4亿元，销售面积约为1093.98万平方米，未达到1600亿元的销售目标。

近年来，R&F房地产的资金链危机日益突出，其业绩呈下降趋势，逐渐脱离一线房企的梯队，成为三线房企的“没落贵族”。

易居研究所所长严跃进在接受《长江商报》采访时表示，R&F的类似融资一方面显示出巨大的资金压力，另一方面也从历史股价走势中决定了新的策略。

严跃进还表示，目前增发的成本并不高，这对R&F来说有很好的成本效益..另外，R&F收购酒店等行业后，会有一定的资金压力，此时会积极增发股票。目的也是为了减少债务数据。

在13个月内融资近800亿“血液”

据公开信息，2018年上半年，R&F地产取消或终止了10亿元中期票据发行计划、10亿元超短期融资发行计划和60亿元住房租赁专项公司债券。

2018年下半年，R&F地产加大了融资马力。9月7日和12日，R&F地产接受了两个资产支持型项目，总金额为86.62亿元；9月20日，R&F地产宣布其子公司罗易有限公司计划发行2亿美元8.875%优先票据；10月8日，R&F地产高兴地宣布，其公开发行不超过130亿元人民币公司债券的计划已获批准；11月5日，R&F地产宣布了自2005年上市以来的首次增资扩股融资公告，计划发行不超过8.06亿股。根据当日12.14港元的收盘价，融资金额接近100亿港元。

2019年，“马不停蹄”。1月4日，R&F发布了新的债券发行公告。实际发行额为70.2亿元，票面利率为7%；1月7日，R&F地产于2018年12月29日宣布已完成2018年第九批超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州R&F置业有限公司宣布，间接全资子公司宜略股份有限公司计划发行高级票据。该票据本金金额为3亿美元，利率为9.125%，期限为2022年。

对此，严跃进认为，政府放松发债审批、企业积极发债是正常的。发行债券的资金主要用于偿还以前的债务和补充现有的项目资金。短期而言，不能说资金有大问题。

但是，由于政策导向和市场波动风险，资金不易找到，R&F地产的几个融资计划受阻。2018年，许多融资项目受阻。

2018年2月9日，R&F地产宣布，鉴于近期市场波动，公司取消发行10亿元中期票据；5月23日，R&F宣布将取消公司10亿元超短期金融发行计划，并在另一个时机重新发行；5月29日，R&F地产2018年住房租赁专项公司债券非公开发行被“暂停”，债券发行额度为60亿元；8月29日，R&F 60亿元住房租赁专项公司债券终止。

债券发行受阻，R&F地产a股上市不顺利。

2018年10月，R&F地产的ipo停止了审查。这是我十年来第五次未能重返a股。ipo停牌后，R&F的a股回归之路已成为遥远的前景。

业内人士认为，在未来一两年，房企将进入资本赎回压力的窗口期。如果债务问题不能及时得到优化，资本断裂的风险将会越来越大。

超重高周转率，频繁违规

R&F地产急需资金注入，以通过增加营业额来缓解财务压力。

在持续调控的市场环境下，R&F地产高周转率的后遗症正在集中爆发。自2018年以来，R&F物业多次被发现违反法律法规。

2018年6月，镇江R&F长江大厦涉嫌无照施工违规；8月，菏泽“R&F”项目未取得许可证向买方收取购房定金；9月，福建省住房和城乡建设厅通报了14家非法房地产开发企业，R&F房地产的子公司莆田R&F房地产被列入名单。

业内人士认为，R&F地产的这一系列违规行为绝非偶然。这是近年来R&F为了重返住房企业的第一线阵营，以高周转率和高杠杆率积极扩张的苦果。在调控的巨大压力下，高周转率的后遗症集中爆发，表现为地方项目违规频繁。

严跃进指出，R&F应该说，其战略扩张在过去两年是显而易见的，但有很多这样的抱怨，这很容易影响各种发展，尤其是品牌影响力。事实上，目前的权利保护也表明，企业强调高周转率的概念，但忽视了质量控制。类似企业的后续收购项目很多，所以我们还是要注意资金的平衡，尤其是产品的质量。另外，项目收购后，还需要平衡各种关系，从而促进企业的稳步发展。