滨江服务：迷你型物业上市 “拼爹”不够画饼凑

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过去一年，有五家房地产公司在香港上市，仍有两家公司在排队等候。在这样的一波房地产上市浪潮中，滨江服务的规模和力度是最微不足道的。

去年11月，在凯撒、雅居乐、新城控股(24.960、0.17、0.69%)等房地产公司分拆其物业并在港上市后，滨江集团(3.810，-0.01，-0.26%)也宣布分拆其物业公司滨江服务。在母公司的支持下，滨江服务近年来发展迅速，复合年增长率为48.3%。

然而，在奋力追赶后，滨江服务的收入规模仍处于起重机行业的末尾。受地产地域性的限制，一方面，母公司滨江集团目前项目储备不足，另一方面,“杭州二号”的称号也不能给空房增添更多的想象空间。上市后滨江服务将何去何从？

“小而漂亮”的迷你房产

每年有五家上市公司，这是过去四年房地产行业的总和。为了赶上这股上市浪潮，滨江服务于去年11月26日提交了在香港上市的材料。

根据申请文件，滨江服务主要集中在高端住宅物业。公司成立于1995年，截至2018年8月31日，已在浙江省和上海的15个城市设立了35家子公司和分公司。

目前管理的物业有68处，其中住宅物业51处，非住宅物业17处，总管理建筑面积1080万平方米，其中滨江集团承包管理面积(不含管理建筑面积)为710万平方米。

2015年、2016年、2017年和2018年前8个月，滨江服务的收入分别为1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元和3.07亿元，2015年至2017年的复合年增长率为48.3%。本期净利润分别为1146.9万元、2210.6万元、5755.2万元和5074.6万元。

对于杭州的滨江服务来说，这一系列数据无疑是一份令人满意的成绩单。根据中国指数研究院的数据，就2017年高端住宅物业管理的建筑面积而言，滨江服务在杭州排名第二，在浙江省排名第五，在长江三角洲排名第十。

截至2018年8月，杭州某城市公司的管理面积为7560756万平方米，而浙江省其他城市的管理面积仅为3260326万平方米，仅占30%。就收入比例而言，杭州市2015年、2016年、2017年和2018年前8个月的收入比例分别为80.9%、78.1%、78.2%和79.6%。可以说，滨江服务几乎是一个服务于一个省的物业管理公司，甚至是一个主要服务于一个城市的物业公司。

然而，现有的管理区域远远不足以在资本市场提供滨河服务。根据新浪财经的统计，包括11家仍在排队的国内上市物业管理公司(港股和a股)，在管理面积上，滨江服务堪比同样在排队的奥林匹克公园健康生活，两者都仅高于致力于公共物业的浦江中国。从收入规模来看，滨江服务连续三年排名最后。以2017年的数据为例，滨江服务的收入规模约为绿城服务的1/15，色彩生活的1/5。

与大多数拆分物业一样，公司近年来的快速增长离不开母公司滨江集团。自2016年至2017年，由滨江集团开发或由滨江集团共同开发的物业分别占98.4%、91.8%和82.1%。同期，独立第三方地产开发商分别占4.8%、10.3%和20.1%，第三方业务收入逐渐增加。

该公司表示，如果独立第三方地产开发商出售的托管地产数量不能增加，其经营业绩和增长前景可能会受到严重不利影响。

一般来说，滨江服务仍然属于一个小型物业公司。值得注意的是，虽然公司的主要收入来自物业管理等基础服务，但增值业务表现良好:2017-2018年上半年，公司的增值业务收入约占30%，高于行业平均水平(新浪财经选择了11家国内上市物业公司)。平均值约为10%；净利率保持在17%，比行业平均水平高出约4%。

同时，滨江服务的人工成本比率近年来在行业内处于较高水平，2015年、2016年、2017年和2018年前8个月分别为80.1%、81.2%、80.1%和60.8%。根据2017年中国指数研究院百强物业管理公司的统计，人工成本占55.84%。公司2018年劳动力成本下降主要是由于部分业务分包，降低了劳动力成本。

储备不足的项目难以突破