降温的市场：北京“商改住”项目生存现状调查

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2016年，当房地产市场蓬勃发展时，北京的“商住楼”项目也在火上浇油。然而，在仅仅九个月的火灾之后，该项目立即停止了。一夜之间，北京的“商业变生活”充满了哀痛。在过去一年左右的时间里，北京“商住两用”项目的居住状况如何？近日，国家商报记者走访了北京几个“改商为房”的项目，试图找出真相。

从排队到买房再到退房；平均每平方米价格高达5万元；两年前，来维护自己权利的业主就是买家。这是北京一些“商住两用”项目的真实写照。最近，北京的“商住楼”市场似乎有些激动。

在收到一系列“可注册、商务友好、生活友好”的销售信息后，国家商报记者最近走访了北京的几个“商住楼”项目。

一些销售人员表示他们“为公司(空壳牌公司)提供全套业务”，而另一些销售人员则表示“可以由几个人共同投资在公司购买，然后按股权比例划分面积”，还有一些销售人员告诉客户“该房产没有房产证，也没有必要签网名。”“最后几套房、稀缺资源和库存都卖光了。与开发商的沉默相比，项目营销人员的话给这个一度冻结的市场增加了一点不同的“温度”。

●政策不明确，市场躁动不安，商业项目低调出售

2016年是一线城市最“繁荣”的一年。

同年6月3日，国务院发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，指出“允许改建房屋出租，并允许商品房按规定转为出租屋。”土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后的水、电、气价格应按照居民标准执行。”

因此，许多城市也出台了相关的扶持政策，市场也越来越好，大家都蜂拥而至。

“2016年，我们的项目简直被疯狂地卖了。2017年初，最高单价一度升至5万多元。”通州商业和住宅样本尚品太湖项目的销售人员向记者回忆当年的“美好时光”。

然而，不到9个月之后，2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业办公项目管理的通知》，严格控制商业办公项目的使用，严格管理在售的商业办公项目。

公告明确强调，商业和办公项目应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途。根据公告，在建的商业项目(包括销售)不得出售给个人，个人购买必须满足两个条件:一是北京没有住房和商业地产的记录；第二，连续五年在北京缴纳社会保障或个人所得税。

一夜之间，北京的“商业变生活”充满了哀痛。

就在两天后，2017年3月28日，北京市住房和城乡建设委员会公布了这份名单，6个待售项目被怀疑出售“以商为生”，并被禁止在网上签约。

根据中原地产发布的统计，在“3.26”新政发布后的三天里，网上签约的总数只有7个。在新政的头三天，这个数字是850，下降了99.9%。

商业市场已经变得“速冻”，但政策也对以前的“商住两用”项目做出了一些妥协。

2017年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，进一步规范了“商住两用”住宅的销售。购买的商品房可以出租，不限租金对象；它也可以出售，但购买者应符合政策要求。在政策实施前，开发商可以维护已取得预售许可证、实际成交并完成网上签约的商业项目的现有设施；对于已购商品房，买方可以保留现有设施。

也就是说，老房子和新房子。判断新旧的标准是能否在2017年3月26日前拿到预售证书。

也就是说，“3月26日”之前有预售证书的建筑物可以出租出售，而“3月26日”之后有预售证书的建筑物则有疑问。问题是，如果他们获得开工许可，是否要改变项目的目的。因此，一些涉嫌“抓球”的项目在未来一年左右的时间里屡见不鲜，而且还多次被列入住房建设委员会的“黑名单”，并被罚款、暂停网上签约、取消备案资格等。

事实上，“3·26”之后，商业市场上仍然存在以公司名义出租出售和购买房屋的现象。今年7月，开发商如金隅、万科、复地、华远等。被北京市房山区建设委员会处罚。处罚的理由包括未能获得现有的房屋销售记录，私下向客户推荐代理营业执照和改建装修公司，以及未经审查的施工图擅自施工。

在接受《国家商报》记者的实地采访时，一些销售人员解释说:“目前商业市场正处于监管的敏感时期，但该项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。”然而，在“商住楼”项目的一些“重灾区”中，一些含义明显的小型电梯广告，如“改水为电”、“高价购买/寻找注册地址出租”和“专业搬动机器”等，仍然默默存在。