以价换量：一线城市降温 四季度房价或松动

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在一线城市房价全面降温之前，9月份房地产开发投资增速回落至个位数

第四季度的价格可能有所松动

20日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品房销售价格的变化情况，显示一线城市的新建和二手房已全面降温。四个一线城市新建商品房的销售价格从上个月的0.3%升至0.1%，二手房的销售价格从上个月的持平升至0.1%。

据业内人士透露，价格已经稳步下降，市场一致认为“金九银十”将黯然失色。在各种因素的影响下，9月份房价大幅度上涨的趋势明显缓解。第四季度，在调控政策不放松的背景下，房企的财务压力将逐步加大。预计未来几个月市场整体将保持稳定，许多指标的增速将继续收窄。

房价的大规模上涨趋势已经得到缓解

数据显示，一线城市的房价已经全面降温。从环比来看，四个一线城市新建商品住宅销售价格从上月的0.3%上升到0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上升0.4%；二手房销售价格较上月下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上升0.2%。

从二、三线城市的角度来看，房价仍在上涨，但涨幅明显放缓。数据显示，31个二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨1.1%和0.8%，环比分别下降0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨0.9%和0.8%，环比分别下降1.1%和0.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，在8月份房价创纪录上涨后，9月份房地产市场增速明显放缓，市场呈现降温迹象。9月份新建住宅环比增长1%，明显低于此前6月至8月的高峰期。

58住房研究所的首席分析师张博说，金九的黯然失色并不出人意料。9月，除中央宏观调控外，北京公积金的“一城一策”，如“住房和贷款认定”、深圳731新政和上海共享产权等，对房地产市场进行了精确调控。与此同时，根据58条住宅线的数据，全国二手房上市数量逐月下降，一线城市新房数量下降幅度普遍高于平均水平。这也使得房地产市场普遍“降温”。

上海达夫集团有限公司首席经济学家张平表示，在房地产调控的持续压力下，一线城市正在稳步发展。随着二线城市调控政策的重新收紧，上半年人才引进和买彩票购房的热潮已经消退，房地产回归理性。

张平表示，随着投机性房地产需求的退出，前期释放的当地居民购买力提前，后续需求跟不上。此外，住房价格居高不下，当地购买力不可避免地得不到支持。

地区差异仍然明显

根据统计局的最新数据，2018年前9个月，全国房地产开发投资为88665亿元，同比增长9.9%，1-8月增速下降0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速下降0.1个百分点。值得一提的是，这也是今年下半年以来房地产投资回报率首次出现个位数的增长。

张大伟表示，截至2018年9月，当前房地产市场的上涨周期已经持续了40个月，持续刷新了中国历史上最长的房地产上涨周期。房地产市场总体上仍处于高位，但旺季并不景气。相反，许多数据的增长率放缓，呈现出逐渐稳定的趋势。从9月份的交易量来看，虽然1-9月份的总交易量同比有所增加，但9月份中国商品房销售面积为1.68亿平方米，同比下降3.6%。这也是过去五个月来交易量首次出现同比下降。

数据显示，前9个月，房企建筑面积76.7218亿平方米，同比增长3.9%，增速比1-8月高0.3个百分点，比上个月低0.3个百分点。新开工面积152583万平方米，同比增长16.4%，增长0.5个百分点，比上个月增长下降1个百分点。完成住房面积5.1132亿平方米，下降11.4%，降幅缩小0.2个百分点。

土地交易方面，房屋企业征地面积同比增长15.7%，1-8月增速提高0.1个百分点；土地交易价格10002亿元，增长22.7%，增速下降1个百分点。

房地产销售方面，商品房销售面积同比增长2.9%，1-8月增速下降1.1个百分点。销售额增长了13.3%，增长率下降了1.2个百分点。

张大伟表示，从全国市场来看，分化仍然非常明显，特别是东部和东北部的销售区域已经减少，中西部市场的交易主要支持房地产市场的崛起。

前三季度，中国商品房销售面积同比增长。东部地区下降4.3%，东北部地区下降3.5%，中部和西部地区分别上升10.2%和8.9%。就营业额而言，中西部地区均同比增长20%以上。

这种差异也反映在房价上。虽然一、二线重点城市的房价涨幅已相继回落，但中西部城市在9月份的房价涨幅居前。具体来说，增幅超过2%的城市都是中西部地区的城市。Xi新建商品房价格上涨6.2%，呼和浩特上涨2.8%，泸州上涨2.6%，西宁和贵阳分别上涨2.1%。

第四季度房价可能会有所松动

杭州作为房地产的主要城市，在今年上半年也经历了“一大早就排队，人多势众”的疯狂场面，但仅仅在过去的五个月里，就出现了新的交易和双倍的价格下跌。

北京的二手房业主也开始放开了，价格可以商量。例如，东三环的一套670万英镑的两居室公寓，其上市价格连续三天从最初的670万英镑降至630万英镑。