楼市“金九银十”成色不足 房价上涨预期已改变

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最近发布了备受关注的房地产价格、投资和销售的最新数据。接受《经济日报》-中国经济网记者采访的专家认为，从公布的数据来看，在严格调控政策的背景下，房地产市场的投资和需求呈现“疲软”状态，房地产市场的“金九银十”还不够好。再加上目前房地产调控政策没有松动的迹象，居民对房价增长的预期已经发生了变化。

9月20日，国家统计局发布了70个城市的房价数据。据初步估计，从环比来看，四个一线城市新增商品房销售价格较上月上涨0.3%，至0.1%；二手房销售价格从上个月的持平下降了0.1%。与上月相比，31个二线城市新建商品房和二手房的销售价格涨幅分别下降了0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格涨幅分别下降1.1和0.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，截至2018年9月，目前房地产市场的上涨周期已长达40个月，这将继续刷新房地产历史上最长的上涨周期。从1月到9月，楼市成交量仍同比增长。一线城市的增长率下降最为明显，只有广州上升。房价上涨集中在二线和三线热点城市。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从房价上涨和下跌的城市数量来看，房价上涨的城市数量已经从8月份的67个下降，这表明一些城市已经开始进入降价行列。如果市场观望情绪继续增加，房价将下跌的城市数量将会增加。

从政策角度看，据统计，9月份，各类房地产调控政策共出台70次，全年累计房地产调控次数达到385次。9月，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地联合开展专项行动，严厉打击房地产违法违规行为，控制房地产市场混乱局面。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受《经济日报》-中国经济网记者采访时表示，本轮调控的时间和力度持续加深，未来房地产市场走势的不确定性加大。9月份，房价环比增幅明显收窄，市场预期也发生了变化。

国家统计局19日发布的投资数据显示，1-9月份房地产开发投资增速较上年同期小幅回落0.2个百分点，同比增长9.9%。

京东金融副总裁兼首席经济学家沈建光认为，在房地产投资略有下降、调控政策严格的背景下，房地产市场“疲软”。剔除土地购买成本对名义价格的影响后，全国房地产开发投资的实际情况可能并不乐观。

瑞银证券(UBS Securities)中国首席经济学家王涛认为，居民对房价增长的预期已经降温，房地产的财富效应已经减弱。未来几个月，得益于地方政府融资平台“合理融资需求”的政策支持，基础设施投资将继续逐步小幅提升。

资本方面，1-9月房地产开发企业到位资本121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月提高0.9个百分点。其中，自筹资金40596亿元，增长11.4%。

中国民生银行首席研究员文彬认为，在持续严格的调控政策下，未来资本仍是房地产投资的主要制约因素。

沈建光还指出，从房企的融资渠道来看，主要资金来源中的国内贷款和抵押贷款均同比下降，表明房企的现金流仍然紧张，后续应继续观察房改货币化政策收紧的影响。

就销售额而言，销售量和销售面积都下降了。1-9月，商品房销售面积11.9313亿平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月下降1.1个百分点。商品房销售104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。专家认为，类似的销售数据将迫使房地产企业继续降价。

严跃进说，从这一增长中，可以看出，住房销售仍保持正增长趋势，但幅度开始缩小。最近，房地产市场已经降温。尤其是许多开发商没有得到市场的充分认可，所谓的“金九银十”也没有出现。

恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡皋认为，第四季度，随着融资紧缩、偿债压力加大、项目取消率下降，房地产企业可能会选择以价换量，以确保现金流，实现年度销售目标。