房企忙“过冬”：减少投资 加快销售

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在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，控制投资、快速支付的发展战略已成为下半年房企的共识。但是前景乐观吗？

“销售的难度正在逐渐增加。如果没有放松管制的政策，销售的困难将继续存在，淘汰率的困难也将增加。”万科投资者关系总监赵举例说明，8月份万科退订率为47%，平均认购时间为半个月。如果它不能在半个月内以30%的价格售出，情况会更糟。

融创中国董事长孙宏斌也在今年的中期业绩会议上表示，随着房地产市场调控政策的继续，人们的购房预期也将发生变化。事实上，在8月份，很明显，购买预期已经改变，所以融创将非常谨慎。

在土地收购方面，以行业稳定性著称的中海今年8月喊出了“我宁愿错过一些机会，也不愿投资错土地”的发展口号。中国海外发展股份有限公司董事长兼首席执行官严建国承认，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，目前政策处于高度波动时期，随时都有可能出台新政策，因此有必要谨慎投资。

“据我们所知，有几家超大型房企已经暂停了征地。一方面，相当多城市的地价大幅下降，开发商持观望态度，不买不买；另一方面，开发商可用的资金相对较少。”华南一家房地产企业的中层告诉《时代周刊》记者，所以无论从投资策略还是现金流管理来看，企业都不敢大规模投资。

新城控股高级副总裁欧阳杰也对《时代周刊》表示，房地产企业不应再期待未来的高市场增长。相反，稳定的市场有助于企业制定战略规划，调整资源配置，争取均衡发展。欧阳杰建议，在扩张方面，住房企业应该慢慢地、正确地、很好地占用土地，而且廉价的土地总是可以被占用的。“在融资方面，住房企业可以通过设立房地产基金等形式争取相对廉价的资金，降低融资成本。”欧阳杰继续表示，在确保产品和服务质量的同时，开发商应继续坚持资金高周转率战略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

益居企业集团首席执行官丁祖昱也认为，今年第三和第四季度房企最重要的两个战略是:一是控制投资，减少投资；一是快速收钱，加速销售。

控制投资

根据中国指数研究院的数据，截至2018年8月底，中国共有807宗土地拍卖案件，累计占地面积7954万平方米，是去年同期的7.3倍。

土地拍卖现象明显增加，这是否市场低迷的信号？欧阳杰告诉《时代周刊》记者，这正是土地财政不能放弃、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的研究，87%的土地拍卖项目位于四线城市。上述城市的房企土地储备相对充裕，他们不再急于获得土地，希望等待一个相对较低的地价水平。”欧阳杰说，然而，政府本身降低土地价格的意愿并不强。毕竟，许多城市已经达到了高价格，而土地价格太低，无法支付拆迁的补偿和安置费用。他预测，在今年的最后四个月，四线城市推出的土地将大幅减少，土地拍卖的现象也将大大减少。

“从我们的研究结果来看，包括之前在南京拍摄的地块，同一位置的土地价格下降了约30%，而在杭州之前拍摄的地块与同一位置相比下降了约50%。”上述房地产企业的中层告诉《泰晤士报》记者，开发商也是买高不买低，很多人认为土地价格会更便宜，所以他们会减少土地支出。华润置地管理层也表示，今年的土地拍卖与区域市场有关。一方面，有价格限制，另一方面，底价相对较高。

除上述原因外，一些民营房地产企业内部人士告诉《时代周刊》，由于2016年底国内融资渠道逐渐收紧，公司购买土地的资金减少。

“由于目前的销售市场受到监管政策和大环境的影响，很多房企在资金回笼出现问题后，肯定会把回笼资金放在发展的首位，减少征地费用。”上述房地产企业的中层表示，在房地产周期下，在角落里超越企业的前提是先生存。因此，今年和明年，房地产企业将特别注意支付，同时将加快发展进度。据他介绍，目前，包括越秀地产、万科、碧桂园在内的许多房地产企业在广州都有打折销售。

今年8月底，恒大率先在全国范围内打出“所有待售住宅打九折”的广告，首付款可以分期支付，最低首付款只有5%。

加速提取现金

开发商将价格改为数量真的很理想吗？

以万科为例，数据显示。2018年上半年，万科实现合同销售额约3046.6亿元，同比增长9.91%；合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，上述指标的同比增长率分别为45.8%和32.6%。2018年8月，万科实现月销售额383.4亿元，同比增长3.5%，实现合同面积257.4万平方米，同比下降6%。