清华朱宁：房租上涨更多跟产业结构和定价机制有关

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最近，房租上涨引起了公众的争论。你如何看待目前的租金上涨水平，资本是否驱动租金，以及如何解决住房租赁市场的混乱？

新京报在第12届夏季达沃斯论坛上采访了朱宁教授。在他看来，租金上涨的趋势是正常的市场反应，但租金价格在短时间内飙升反映出定价机制已经被扭曲。

朱宁建议，在实施长期租赁住房和公共租赁住房的过程中，不应该有大的套利空或钻空.的余地同时，要充分考虑廉租房和公租房的配套供应。

采访人:朱宁，清华大学五道口金融学院海洋金融学教授，清华大学国家金融研究所副所长。今年，朱宁的《刚性泡沫》一书获得了第三届孙叶放金融创新奖。

新京报:最近，房租上涨的问题引起了热烈的讨论。在你看来，目前的租金上涨是否偏离了正常水平？

朱宁:随着收入的增加和人口的净流入，租金持续上涨是一种趋势，这是正常的市场反应。然而，在短时间内，租金大幅上涨，这可能更多地与产业结构和定价机制有关，并不一定反映整个市场的根本变化。

如何理解？与住房市场不同，住房租赁市场是一个特殊的市场。这是因为有些人在买房和租房之间有选择，但如果他们没有房子，他们只能选择租房。因此，买房子可能不只是需要，但租房子是需要的。这样，基于需求，一旦供给被控制、扭曲和操纵到一定程度，价格就会被扭曲并变得非常高。

如果租金主要由供求关系决定，很难想象短期内会飙升30%。为什么会出现这种情况？我认为价格机制在整个产业结构中可能是扭曲的。例如，一些长期租赁机构或中介通过囤积上游房屋、串通或操纵来提高租金。

新京报:换句话说，你同意资本推高了租金吗？

朱宁:我不认为是资本推高了租金。如果房地产行业或房地产中介行业是一个相对垄断的行业，即使没有资本的帮助，也会发生这种情况。

新京报:目前，政府不能通过新政采访一些中介企业来从根本上解决租赁市场的混乱。

朱宁:不久前，我做了一项关于德国房地产市场的研究。从发达国家的情况来看，德国的房价和租金水平相对持平，可以接受。德国房地产市场给我留下了深刻的印象。首先，保护租户的权利。从租房协议来看，房客比房东更有权力，但中国的情况正好相反。租户是弱势群体，很少有办法保护租户的权利；第二，德国强调每年租金的增加不应超过一定范围，否则就被认为是非法的。从这个角度来看，我们目前的许多规章制度在短期内可能是有效的，但核心应该是保护弱势群体不受立法精神的影响，以确保每个人的最低生活需求都能得到满足。

另外，无论是长期租赁公寓、公共租赁房还是廉租房，概念都不错，但很多人在心理上还没有树立起租房的概念。许多人在心理上仍然觉得一定有一个适合我的地方，或者说我买得起房子。房地产改革长期机制的一个非常重要的目标是纠正这种长期以来被市场扭曲的预期。如今，许多人并不真的需要买房子。可能有两个动机:第一，投机，有钱又没地方投资；第二，恐慌性购房，担心房价会进一步上涨。房租上涨进一步加剧了人们对恐慌性购房的需求，这尤其不利于房地产整个长期机制的引入。

新京报:如何解决租赁市场的一些混乱，使市场稳定发展？

朱宁:我认为有两点需要考虑。第一，在长期租赁住房和公共租赁住房的实施过程中，要确保没有大的套利空，或有钻空.的空间第二，在新住宅开发过程中，要充分考虑廉租房和公租房的配套供应。