严控之下重仓深圳房企谋出路：走向全国或觅第二赛道

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深圳房地产企业过去两年的心路历程是一场“火与冰”。一方面，深圳房价的上涨为它赚了很多钱；另一方面，在严格的调控政策下，如果我们只在深圳做开发业务，市场份额会缩小，然后被挤出去。

市场正迫使这类房地产企业改变。在8月份的业绩会上，深圳的房地产企业，包括凯撒和深圳控股，都公开叫嚣对深圳市场仍持乐观态度，但都调整了姿态以适应这个市场。

凯撒开始走向全国，开始了多元化的布局；深圳控股在去年退出三、四号线后，开始关注深圳，最近开始在一些实力较强的二线城市收购一些土地。“虽然一个项目的毛利率可能超过50%，但没有规模，毛利率过高是不可持续的。”一位住房战略研究员告诉《国家商业日报》。

公寓生意忽冷忽热

在深圳身居高位的房地产企业通常在利润方面表现良好。以龙光地产为例，上半年累计合同销售额约为354.7亿元；其中，深圳的总销售额为188.8亿元，占53.2%。

深圳项目的结算也给龙光地产带来了可观的利润。今年上半年，其毛利率超过56亿元，毛利率为37%，比2017年增长2.6个百分点。相比之下，克尔数据显示，今年上半年，170家上市房地产企业的加权平均毛利率和平均毛利率分别为30.7%和32.3%；龙光地产的毛利率高于行业平均水平。

根据克尔的数据，今年上半年旗舰公寓的营业额为120亿元，这是龙光地产在深圳销售的主要来源。

近两年来，包括深圳控股在内的深圳大多数房地产企业都选择了商品房销售来推动销售的快速增长。

今年年初，深圳控股提出了2018年全年150亿元的合同销售目标，其中以写字楼和公寓为主，住宅销售仅占20%。

然而，监管是齐头并进的。此前，深圳对商品房的监管被认为是“相对宽松”，但在7月31日的监管升级后，商品房受到了严厉的监管。对于商业公寓的管理和控制，包括在各种类型的土地上建造的商业公寓，它们只能出租，不能出售，也不能改变用途；个人和法人购买的商务公寓禁止5年。

这意味着，未来房地产企业几乎不可能在深圳持有大量头寸，并希望通过专注于公寓来推动销售增长。深圳控股管理层也承认，所有的商业公寓都不能出售，只能自我维持，这对公司的业务有一定的影响，但未来三年的影响将会很小。“公司的公寓项目已获得政府规划许可，这方面的政策限制是公司的机遇。”

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉《国家商报》记者，政策控制了商品房，许多开发商囤积了一批尚未出售的商品房，这显然对推动作用很大。

从聚焦深圳到走向全国

事实上，在调控的影响下，上半年深耕深圳的大多数房地产企业销售业绩并不理想。深圳控股今年上半年的合同销售额仅为43.1亿元，同比下降52%；凯撒上半年实现销售额253.2亿元，同比增长12.7%，但仍远未达到700亿元的年度销售目标。

在业绩会上，凯撒管理层指出，今年下半年，集团预计将推出17个新项目，可销售资源约830亿元，其中深圳4个老装修项目将陆续进入供货期，总价值约440亿元，实现年销售目标不成问题。

一年前，凯撒董事长兼董事郭英成指出:“三四线城市不是我们的强项。在回到一线和二线城市之前，我们花了四年时间逐步进行调整。我们坚持自己的能力和优势，将继续发展一、二线城市。”

但是，从今年上半年凯撒的布局来看，它仍然是三四线城市。今年上半年，通过招标、拍卖、拍卖、收购等方式共购买了14块土地或相关权益，其中广东阳江、江苏徐州、张家港、浙江宁波、河北固安、霸州、湖南衡阳、四川彭州均首次进入。

自今年以来，龙光地产不仅将目光投向了深圳。今年上半年，龙光地产通过公开招标和拍卖，在珠海、佛山、惠州、汕头、南宁等城市新增24个项目，总建筑面积约645万平方米；在长江三角洲地区收购了三块土地，该地区的计划销售规模不会超过公司总销售额的10%。

曾经高喊“聚焦深圳”的深圳控股，也将一些热点城市转移到了重点区域。根据管理层的说法，在深圳获得土地变得越来越困难。未来，深圳将不再局限于深圳，而是将调整为以粤港澳大湾区和大湾区为重点的三个四线城市，布局将开始向重点二线城市转移。

9月13日，深圳控股的全资子公司深业彭几(集团)有限公司以6500元/平方米的底价和11500元/平方米的住宅限价在长沙市岳麓区阳湖区中标，正式吹响进军二线重点城市的号角。