土地流拍再现 一、二线城市“地冷价跌”

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日前，国家统计局发布的数据显示，截至8月底，商品房销售面积为5.3873亿平方米，比7月底减少555万平方米。其中，居住建筑销售面积减少423万平方米，办公建筑销售面积增加12万平方米，商业建筑销售面积减少110万平方米。

根据中原地产的监测数据，房地产市场的库存数据已经连续四年下降，全国范围内的去库存周期已经结束。对此，中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，从全国房地产市场来看，除少数地区外，去库存化已经结束，大多数城市已经需要补充库存。

与此同时，近年来，全国各地土地拍卖事件频频发生，一、二、三线城市纷纷在土地拍卖现场上演无报价大戏，加剧了土地市场的降温。根据中国指数研究院的数据，截至2018年8月底，中国共有807宗土地拍卖案例，累计占地面积7954万平方米，是去年同期的7.3倍。

东吴证券的一名分析师告诉《证券日报》，自2018年以来，一线城市的拍卖利率波动最大，而溢价最低；二线城市的拍卖率较高，并在稳步上升，但升水率不高；第三，四线城市的拍卖率持续下降，升水率持续处于较高水平。从年平均值来看，这一现象更为显著。总体而言，2018年土地拍卖现象较前两年明显增多，一、二线城市“冷地价下降”现象明显。

根据上述分析师的分析，这只是房地产市场逐渐合理化的一个重要表现，开发商减少了对土地的盲目收购。

谈到为什么会有土地流动的现象，张大伟认为原因如下。首先，土地分配是复杂的，该地块不是一个受欢迎的地区地块。以北京市住宅用地为例，该地块位于远郊，且该地块具有多重复杂属性，导致房地产企业拿地意愿不强。其次，住房企业的财务压力逐渐显现。自2016年9月30日起，中国的一、二线城市受到严格监管。在这种情况下，房企的财务压力越来越大。虽然整体销售仍处于较高水平，但征地的资金压力逐渐加大，对非优质土地的热情降低。第三，未来房地产市场的趋势将是分化的。总体而言，2018年房地产市场将继续受到严格监管。在这种情况下，大多数房企会逐渐降低对土地市场和土地收购的热情。最后，自今年年初以来，房地产调控力度持续加大，调控政策力度达到历史最高水平。同步出租和出售、共享产权和限制出售等房地产长期机制已逐渐落地，更清晰的长期机制正在加速布局的制定。核心不是投机，房地产回报是稳定的。从目前各地房地产政策来看，限购限售房在全面升级。