会计准则“掩护”打一折 上市银行自有房产真实市值或超7万亿元

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在上市银行的财务报告中，高层建筑和它们坚实的市场价格神奇地缩水，甚至变得看不见，这种“看不见”并不意味着转移资产是非法的。确切地说，在会计准则的“幌子”下，26家上市银行的自有资产以“成本(或评估价值)加折旧”的形式存在于报表中，但其真实交易价值却没有被记录，成为一种看得见但用不上的“私人资金”。

据《证券日报》记者独家统计，截至今年年中，上市银行自有“房屋相关固定资产”(包括房屋及建筑物、在建工程和房屋装修)净值约为6227亿元，原值接近9000亿元。即使根据保守估计，这部分资产的实际市场价格将达到4.5万亿元，与当前净值相比接近4万亿元；如果估值更大胆，隐藏在账户外的“私人资金”可能超过7万亿元。如果7万亿元的天文数字是抽象的，那么可以选择2017年上市银行的净利润总额作为比较，后者不到1.4万亿元。

该房产的原值可能接近9000亿元

据《证券日报》记者独家统计的上市银行中期报告显示，截至今年年中，上市银行自有“住房相关固定资产”净值约为6227亿元(部分银行中期报告未披露相关数据，这是根据去年年报数据估算的)。

据记者统计，许多上市银行的累计折旧率(最近一期的累计折旧/成本)超过30%，其中个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%。即使是低折旧率的上市银行，其账面上与住房相关的固定资产价值也有20%的折扣。如果按30%的累计折旧率计算，这些资产的原值接近9000亿元。

住房相关固定资产的原值与账面净值相差很大，因为根据相关规定，大多数银行的住房相关固定资产都是按一定的比率计提折旧的，一般的年折旧率在2%到7%之间，其中约4%被更多的银行所接受。当然，也有一些银行将年折旧率的上限定得很宽，接近20%。如果按照上限折旧，上市银行的固定资产可能在五年内“消失”在账面上。当然，即使上市银行的累计折旧超过30%，相关资产的一般折旧年限也已超过8年。

需要注意的是，四大银行的资产核算方法有些不同，因为它们在上市前经历了大规模的财务重组和注资，所以它们的一些固定资产是按照重组时的评估值进行核算的。例如，中国工商银行和中国农业银行在2017年的年报中都发表了类似的声明，称“固定资产最初是按照成本计量的，并考虑了预期废弃成本的影响。”本行股份制改造评估的固定资产，按照财政部确认的评估值入账。固定资产在使用寿命内，从预定可使用状态的次月起，采用平均寿命法折旧。”。

但是，即使按照农行深夜上市的时间来计算，四大银行的固定资产评估记录也已经有8年多了。

此外，根据最近上市银行的公告，上市银行“购买房产”的热情仍在继续。自今年年初以来，许多上市银行都披露了购买写字楼的计划。事实上，上市银行增加了对与住房相关的固定资产的需求，因为与银行的资产相比，其数量相对较小，完全没有必要披露。

房地产的实际市场价格翻了一番

当然，即使是9000亿元的原值，也远非目前这些房屋相关固定资产的全部价值。2016年，一些上市公司出售了两套学区的房子来保护他们的贝壳，在购买了一套房子12年后，他们赚了16倍的钱。

“在北京这样的一线城市，12年赚16次并不夸张。在一些关键地区(如通州)，房价上涨速度比这还快”，一位房地产中介的老员工告诉《证券日报》。

“我2005年在西南二环路外买的房子，单价不到8000元/平方米，去年涨到9万元/平方米，现在几乎回落到8万元/平方米。”住在北京南二环外的张女士也证实，“房价涨10倍并不是传说。”

当然，对于上市银行来说，绝大多数购房都是为了自用，或者可以理解为“另类需求”。“事实上，当我开始买房时，我犹豫了。然而，考虑到银行需要与其自身品牌相称的办公空间，而金融街的良好位置又有限，我决定购买该商业地产。”当时一家上市银行的行长曾告诉《证券日报》记者，“当时我真的没想到会这样。几年后回头看，房价已经涨了好几倍。不过，因为房子是个人使用的，所以我认为房地产升值不会对银行产生实质性影响。”

事实上，飙升的房地产价格不仅出现在北京等一线城市，而且许多媒体还计算出了“房价十年上涨近十倍”的区域数据。据《证券日报》记者称，即使在一些三线和四线城市，黄金地段的价格在过去10年里至少上涨了5倍。此外，上市银行的许多资产都非常古老，甚至有近二十年的历史。

近年来，监管部门加强了对房地产市场的宏观调控，强调“住房不投机”的原则。然而，在过去的10年里，在经济快速发展、供求关系转变、通货膨胀等因素的共同影响下，房价几次上涨。因此，即使未来房价进入稳定期，甚至出现小幅波动，涉及住房的上市银行固定资产的公允价值也已经是原值的几倍。