房租该不该管制

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租金应该控制吗

最近媒体关注的焦点是中国一线城市的房租飙升，房租管制已成为一个有争议的话题。在接受了主管部门的采访后，北京市场的10家主要房屋租赁企业，如自由式、翔宇和蛋壳公寓的负责人承诺不增加租金。

房租上涨引起了公众的愤怒，因为北京的房租收入比已经到了临界点。根据国际惯例，如果月租金占月收入的三分之一以上，租户的生活质量将难以保证。2017年，北京市职工月平均工资为8467元，月平均租金为2795元，占比33%。

这意味着房租的任何上涨都会直接侵蚀北京800多万租房者的生活质量；这将进一步扩大城市中有房者和无房者之间的收入差距。因此，不允许提高价格的租金控制措施有一定的民意基础。

租金管制的实质是效率与公平的博弈，即通过政府之手在房东和房客之间重新分配利益。在美、德、日等主要发达国家，各种形式的租赁管制已有近百年的历史，包括限制租赁价格、限制价格上涨幅度、限制空购买率、限制终止条件等。他们的目的是保护相对弱势租户的利益。

事实上，中国的租赁市场以前从未实施过上述任何一项管制政策，租赁价格基本上由市场决定。弱势群体租户几乎没有得到任何政府保护。然而，随着一系列新政策的出台，如一线城市的租金收入比达到临界点，租金管制成为一个值得探讨的紧迫话题。

从西方国家的租金管制历史来看，虽然在特定的历史时期，这种管制有其合理性，但也有很大的副作用，尤其是简单粗暴的价格管制往往会扭曲供求关系。因此，在西方国家，以前的直接价格控制已经逐渐让位于租户保护措施。

在美国和日本，租金管制起源于战时住房短缺。例如，在日本战争期间修订的《土地租赁法》和《房屋租赁法》规定，业主无权单方面提高租金。此外，一旦缔结租赁合同，在没有法院承认的合法理由的情况下不得终止。

在战后的日本，即使有严重的通货膨胀，租金也不允许上涨。因此，在战争中失去一切的平民能够在战争结束后以低廉的租金开始新的生活，而在战争之前拥有大片土地的贵族和地主则迅速瓦解。可以说，租金管制奠定了战后日本“1亿总中产阶级”(又称1亿总中产阶级，即1亿国民是中等收入群体)的社会结构基础。

可以看出，租赁权控制在战后初期日本缩小贫富差距、迅速恢复经济增长方面发挥了关键作用。但随着时间的推移，监管导致的价格扭曲也会带来不良后果。日本经济学家野口勇(Yoji Noguchi)回忆说，东京战争后，由于租金低廉，租赁合同难以更改，许多房东宁愿出租房屋，也不愿出租。

一方面，它导致土地的浪费，另一方面，它导致人们不需要租房子。20世纪50年代，日本政府不得不修改法律放松管制，最终在1986年完全废除了租金管制政策，但保留了一些租户保护政策。

美国也存在类似的情况。1981年，三位诺贝尔奖获得者哈耶克、米尔顿·弗里德曼和乔治·斯蒂格勒合著了《租金管制:神话与现实》，严厉批评了租金管制导致的供给短缺。

例如，1906年旧金山发生7.8级地震后，每10个房屋租赁广告对应一个租赁需求；在地震后的40年里，每10个租赁广告对应着375个租赁需求。原因是地震只会摧毁房屋，而不是供应。只要价格合适，人们就会加快房屋建设；40年后，旧金山的租金管制破坏了供应，因为由于各种管制政策，人们不愿意增加出租房屋的供应。

直接的价格控制不仅会减少供应，还会降低房东维修房屋的积极性，增加房屋质量恶化的可能性。根据这本书，在美国，29%的有租金控制的房子遭受住房质量恶化，而只有8%的没有租金控制的房子遭受类似的恶化，这也存在于法国和英国。

自20世纪80年代以来，西方经济学家，无论是哈耶克和弗里德曼等右翼经济学家，还是瑞典福利国家制度的重要设计者、诺贝尔经济学奖得主贡纳·莫代尔(Gunnar Modal)等左翼经济学家，普遍认为租金管制可能导致适得其反的结果。

正因为这种共识，在美国租金管制传统最悠久的纽约，有租金管制的房屋比例一直在下降。根据纽约大学的一项研究统计，2011年，纽约只有1.8%的出租房直接受政府价格控制。

租金管制可以暂时缓解城市贫民的住房问题，但它可能扭曲价格，进而使供求失衡，降低租赁市场的整体效率。回到最近中国大城市房租的飙升，根本原因在于供需失衡。据《财经》杂志报道，北京出租房的供应缺口约为400万套。