该不该对租金设“涨停板”？反对者称会破坏市场平衡

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我们应该为租金设定“每日限额”吗？

鉴于中国一些一线和二线城市的租金涨幅过大，许多人建议政府应该设定“租金指导价”或“最高涨幅”来稳定租金；然而，也有反对称的声音。设定最高租金会减少房东的收入，这使得房东不愿意租房，从而减少了市场供应量，加剧了供不应求的局面。

那么，是否有必要引入租金指导价等类似政策？这样的政策能起到稳定租金的作用吗？《新京报》邀请了学术专家学者、租赁公司代表和开发商共同探讨这一命题。

平方

租金上涨控制是可行和必要的

上海交通大学中国城市治理研究所陈杰教授:控制租金上涨是可行和必要的。但是，有两点可以控制租金的上涨。首先，应该区别对待。三年内新房屋的租金可以不受租金上涨的控制，从而鼓励新建和增加供应；第二，增长控制范围应该适度，不要太严格。我个人认为，年增长率可以达到cpi(消费价格指数的缩写)的2-2.5倍，CPI是反映家庭购买的消费品和服务价格变化的宏观经济指标。如果超过这个最大值，政府应该干预。市区的租金短缺可以允许提高，其他地区的控制更严格；第三，租金管制的初衷是给租户一种安全感，产生稳定的期望，而对房东影响不大。租金主要在库存房，库存房的房东不会出租，因为租金上涨差几个百分点，所以损失会更大。房东不会因为租金上涨控制而保持房屋质量，这将直接损失租金本身。加租管制最大的缺点是房东不愿意与房客签订长期租赁合同，只愿意短租。然而，每次房东去做空租金，风险都很大，日交易的成本也很高。中间有一个平衡点。一方面，政府应鼓励私人长期租金，对长期租金上涨的控制可以适当灵活；另一方面，增加对公共租赁住房的投资+鼓励公寓的长期租赁，稳定租赁水平并提高租赁市场的预期。以企业为导向的长期租赁公寓最近受到了批评，但它们本身仍然是好东西，应该得到妥善使用。

空客房的合理增加不会减少供应量

深圳大学经济学院当代金融研究所所长郭世平:建议政府首先对出租房设定一定的门槛，比如住房安全和质量，这样合格的住房就可以出租，出租房每年都要设定一定的涨幅。这一增长的限度应该是合理的。如果价格太低，会伤害房东的租房意愿，减少供应量。如果太高，就不能稳定租金，所以可以根据年平均市场价格上涨5%来设定。

同时，租赁市场和住房市场是不可分割的。适时开征房产税会增加住房持有成本，从而刺激社会闲置住房出租，增加供给。

反侧

应该容忍租金上涨的市场行为

新城控股有限公司副总裁欧阳杰:价格是现代市场经济最重要的功能之一，也是供求关系和价值规律的指示器。没有价格信号，就像大脑失去前庭感觉平衡系统，市场经济将不可避免地失败。

稳定租金的逻辑是通过行政指令和计划管理来控制租金，这似乎是在照顾低收入的租房者，但最终的结果必然是投资者因为对租金回报不满意而放弃租房，或者放弃租房收入较低的房子，从而导致出租房供应量减少，住房供需矛盾加剧，穷人缺乏住房。

租金上涨是一种市场行为。如果我们承认市场经济，我们就应该容忍租金上涨。

我们不应该继续按葫芦浮动，而应该回到顶层设计，通过增加土地供给来降低地价，通过增加住房供给来抑制房价，通过税收调控来限制投机，通过增加投资性住房租金来调节租金，而不是简单地实行租金管制。

机构扰乱市场秩序的行为不仅仅是采访，而是依法处罚，禁止进入市场，为他人树立榜样。我们还应该大规模减税，放水养鱼，为人民储存财富，从而大大提高工人的收入水平。

削减增量加剧了供需矛盾

连锁研究所所长杨现领:租金管制会降低增量供给的激励，这将导致供需矛盾的加剧，而不是让租户租房；租金管制往往导致社会不公，愿意支付高价的人无法得到房子，房东选择房客只租给相关的人，而其他人更难找到房子，这反过来又滋生了隐藏的交易成本；此外，租金管制将导致房东不愿意修理他们的房子，住房条件可能会变得更糟。

即使只对部分企业的部分产品实施租金控制，也会存在问题:一是难以保证利润控制下的住宅建设质量、位置和配套设施；第二，在同等条件下形成的双轨价格体系会滋生寻租行为。

目前，租赁登记的实施较少，决策者很难客观评估某一地区的合理租金水平，更难以根据市场变化进行调整。假以时日，人为设定的标准将脱离市场现实。