年内楼市调控超300次 “金九银十”要凉凉？

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今年以来，房地产市场监管的力度远远超过了往年。

根据中原地产研究中心的数据，仅今年8月，45个城市就出台了55项以上的房地产调控政策，力度创下新纪录。全年累计监管数量高达315项。

专家认为，尽管受到调控的影响，作为传统的房地产销售旺季，市场交易在“金九银十”期间可能会保持良好势头。接近年底时，资本和销售业绩面临压力的房地产企业不排除“量价”。

另见每月楼市调控记录数

房地产市场的新经纬张怡南照片

下半年，中央和地方政府出台的各项调控措施逐步落实，对房价涨幅较大的城市进行访谈成为整治措施的亮点之一。

8月17日，住房和城乡建设部对海口、三亚、烟台、宜昌、扬州的负责人进行了访谈。采访强调，要综合运用经济、法律和必要的行政手段，调整住房需求，促进供需平衡，有效增加住房和土地的有效供给，认真清理和查处占地、囤积房地产等问题，大力整顿和规范市场秩序。

根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品房销售价格指数，上述5个城市7月份新房价格环比分别上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%和2.8%，居70个城市之首。

地方监管当局没有放松。8月16日，湖北省住房和城乡建设厅会同有关部门对武汉、黄石、十堰等10个城市进行了访谈，要求市政府承担起稳定土地价格、房价和预期的主要责任，制定房地产市场调控计划。

“就监管压力而言，压力比以前更大，而‘数据预警+谈论动荡城市+问责上升过快’已经成为一种模式。目前对房地产市场的监管已经从过去的地方领导转变为地方负责，住房和城乡建设部和其他部委加强了指导。”中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬。

另一方面，许多一、二线城市的租金价格变化引起了广泛关注，许多城市加强了对房屋租赁市场的管理。北京市住房和城乡建设委员会会同有关部门对房屋租赁企业进行了深入探讨，要求企业不要利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来抢占住房。

从城市类别来看，张大伟认为之前出台调控政策的城市主要集中在二、三线城市，而从8月份开始，房地产调控从中央到地方广泛分布，从一、二线城市到三、二线城市。房地产市场的各种随机检查已成为本月房地产市场监管的最重要特征。

张大伟指出，过去地方政府在调控政策的实施上“喊得比真打得多”,但预计未来几个月，房地产市场调控将全面超过2018年上半年。住房和城乡建设部等部委将对房地产市场实施政策监管，为稳定市场发挥积极作用。

通策研究所首席分析师张宏伟表示，接下来可能不会出台太多新政策。在所有新的调控措施中，住房和城乡建设部控制北京、上海等30个城市房地产市场混乱的专项行动最为严厉，影响也最大，这将使市场更加规范。

“金色的九月和银色的十月”仍然有颜色，价格会改变或出现

上海外滩中信汪精卫永乐照片

“金九银十”一直是房地产销售的旺季，尤其是2016年的9月和10月，全国商品房的销售量和销售面积都有了很大的增长。然而，随着严格控制措施的出台，2017年9月和10月的销售增速较之前有所放缓。

对于今年的市场，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，“金九银十”市场将再次出现。“首先，推波助澜的步伐正在加快，这将带来市场交易的增加；第二，全国房地产市场仍有许多新的机遇。例如，银行贷款可以放宽；第三，房价会涨一点，市场交易会加速，不会有太多的观望情绪。”

“市场交易会将继续走强，预计一些大城市的表现将好于预期，这与这些城市积极增加供应等因素有关。”严跃进对中信经纬说。

一些地方正在加快住房供应。中原地产研究中心认为，未来几个月，北京的住房供应预计将继续大幅增加。按照目前的趋势，商品房的供应量可能会超过5万套。

张宏伟预测，从现在到年底，不同城市的表现可能会有所不同。在一线和二线城市，销量可能会增加，但价格不会上涨甚至回落。第三，四线城市可以分为两类:一是一线城市周边的小城市和实力较强的二线城市，它们的表现将与一线和二线城市相同，而中西部和东北的一些地方还没有经历房地产市场过热，或者还有一定的机会。但是到明年年中，即使没有新的调控政策，四线城市的一些市场也会透支。

“自7月和8月以来，住房企业降低了立场，并作出了一些价格调整，这是由于今年企业支付资金的压力。财务压力大的企业想尽办法还钱，要么借新钱，要么还旧钱，但现在很难借钱，要么加快销售，这需要量入为出。同时，企业内部也存在绩效考核压力，这将迫使企业增加销售额。”张宏伟说道。