北京楼市面临去化难题：新房成交企稳 二手房交易下探

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“银十”结束后，北京10月份的新二手房交易呈现出冷与暖的现象。根据机构数据，北京10月份新房销售量与9月份的高水平相比保持稳定，二手房销售量降至1万套左右，创下今年2月以来的8个月新低。一些分析师指出，近几个月来，限制竞争的房源涌入市场是北京楼市冷热不均的主要原因。然而，随着限制竞争住房的快速供应和房地产市场的坚定监管，北京的新房和二手房将面临一场艰难的交易。

新屋销售回升

虽然天气越来越冷，但北京楼市的新房交易表现却显示出一丝暖意。

根据和硕的数据，10月份北京的新房供应量为6208套，比去年同期的1647套增加了276.9%，比9月份增加了22.7%；成交额为2738台，比去年同期的1873台增长了46.2%，比9月份下降了7.1%。

今年以来，限价房项目的激增供应被视为推动新房销售复苏的重要因素。

和硕首席分析师郭毅今天在接受《北京商报》采访时明确表示，北京新屋销售复苏的核心原因在于中低价和中小竞争性房屋的上市。

自6月份以来，北京市限售房供应量已占到同期商品房总供应量的64%。由于大多数有限的竞争房间被限制在70/90，90平方米的三居室产品的供应，总价格为400-500万元，在北京新住房市场急剧增加。“这种总价细分和面积细分主要是针对新需求和新变化的客户，这不仅填补了近两年北京新建住宅市场中存在的空白的市场供应，而且与二手房市场的需求高度吻合，从而导致一些买家在新建住宅市场中从二手房转向选择竞争有限的产品。”郭毅说道。

值得注意的是，虽然10月份北京新房市中，有限竞争房源项目的积极进入贡献了一定的成交量，但从整体网上签约数据来看，有限竞争房源网上签约的比例并不突出。

据中原地产研究中心统计，截至今年10月31日，北京共有26个项目，15982套，网上签约仅2581套，累计占比仅为16%。即使考虑到网上签约数据的滞后，也只有30%的有限竞争室的实际销售额被计算在内。

“有限竞争空间表现平平的原因是目前整体市场稳定，有限竞争空间区域的供给明显，使得市场出现供大于求的矛盾，买家开始观望。”中原地产首席分析师张大伟解释说。

二手房交易很冷淡

与10月份北京新房销售的复苏形成对比的是，北京二手房同期的交易表现相对冷淡。据中原地产研究中心统计，10月份北京二手房成交8879套，比2月份后的1万套又有所下降，成交量环比下降42%。

10月份，北京二手房市场继续降温，这也反映在壳牌研究院的真实数据中。具体表现为:交易量持续下降，平均价格大幅下降，库存房屋上升。根据真实数据，受国庆黄金周影响，10月份北京二手房市场实时交易量下降了12.5%。交易量在连续五个月下降后，下降到去年11月的水平；从平均价格来看，10月份北京二手房平均成交价格为61103元/平方米，比上个月下降1.2%。这是北京二手房均价连续第二个月下降，现在已经低于5月份的水平。此外，由于交易量持续下降，北京二手房库存持续上升，超过2016年2月的水平，去化学化周期延长至13个月，为2016年以来的历史最高水平。

至于北京二手房成交量环比下降40%以上的原因，张大伟分析，一方面是受10月国庆假期的影响，长假导致网上签约数据减少了一周，而当年成交量不足1万套的2月份也受到了长假(春节)的影响。另一方面，由于9月份公积金政策收紧，部分网上合约提前，导致该周交易井喷，10月份部分交易透支。「与此同时，公积金政策的收紧亦大大抑制了十月份的市场，而整体二手房市场亦较前几个月冷却。」

未来交易或“新老难题”

围绕未来新房和二手房的交易情况，许多业内专家发表了自己的看法。

郭毅今天对《北京商报》说，目前，北京已经出售了70多块土地用于有限竞争房屋。从今年年底到明年，有限竞争房屋仍将保持高速供应态势，这将对二级市场产生长期影响。随着北京新房和二手房竞争的加剧，二手房价格保持稳定。

在二手房交易方面，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，目前市场预期宽松，买卖双方进入市场的热情不高，住宅项目的竞争集中在市场上，这将分流部分二手房市场需求。预计11月份二手房交易不会有太大增长，平均价格将在目前水平上下波动。

值得一提的是，从目前楼市的情况来看，已经形成了“无房炒楼”的心态，相当一部分有需要的消费者出于对房价走势的担忧，正在认真观望。根据郭毅的分析，目前北京新屋市场的库存压力已经开始显现。如果明年楼市调控政策依然严格，房企将面临严重困难。“这将导致投资意愿急剧下降，从而影响土地市场的正常交易。”

对此，有业内人士表示，如果房企去工业化的压力激增，或许北京楼市的下一笔交易将面临“新旧两难”的问题。