保利地产冲前三压力大:现金流负百亿 项目下沉至三四线城市

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中国金融网9月4日电(实习生马记者)保利地产近日发布的半年度报告显示，从1月至6月，公司实现营业收入595.14亿元，同比增长9.28%；实现净利润65.05亿元，同比增长15.13%；合同销售额为2153.12亿元，同比增长46.86%，在房地产行业排名第四。

值得一提的是，在去年12月召开的股东大会上，保利地产董事长宋广菊威胁要“重返三大房地产公司”。数据显示，上半年排名前三的房地产公司碧桂园、万科和恒大的销售额分别为4124.9亿元、3046.6亿元和3041.8亿元。业内人士指出，保利地产要缩短与第三名的差距约1000亿元，仍有很大压力。

第三，四线城市的扩张面积已经上升到50%

在重返行业前三的强烈需求下，保利地产增加了土地储备和项目投资。截至6月底，保利地产待开发面积8950万平方米，同比增长27.04%；土地收购总成本为1072亿元，占上半年销售额的49.79%。与此同时，国内69个项目进行了新扩建，新建筑面积达1510万平方米。

中网财经记者注意到，保利地产新收购的地块和投资项目中，四线城市所占比例大幅上升。截至6月底，公司39%的待开发土地位于三个四线城市，主要集中在珠三角、长三角等核心城市；上半年，四线城市扩张量占32%，扩张面积占50%，去年同期为25%。同时，在今年上半年新扩建的项目中，梅山、德阳、揭阳、孝感、襄阳等近20个三四线城市出现在项目名单中。

保利地产文秘办公室的工作人员在接受《中国财经网》记者采访时，对加快三四线城市布局的原因没有正面回应，只是强调“公司始终坚持以一二线城市为核心的区域布局战略”。

瑞银证券(UBS Securities)房地产行业分析师葛炎在接受采访时表示，一年半之后，许多城市的房价已经翻了一番，对三四线城市的需求几乎已经消化；目前，支撑四线城市房价上涨的主要因素是相对缓慢的城市化。预计从今年下半年到明年，四线城市的房地产销售将略有下降。

近80%的资产负债率在内部实施项目和投资

在一定程度上，快速扩张导致保利地产现金流压力增加，资产负债率上升。根据半年度报告，保利地产在报告期内产生的净现金流为-98.33亿元，在138家a股房地产企业中排名第三，仅次于滨江集团和金地。

至于经营现金流的持续流出，保利地产解释说是由于扩建、建设和合作项目的经常性支出增加所致。一些投资者在互动平台上质疑“公司是否会因增加征地而出现资金短缺”，保利地产回应称“截至2018年第一季度末，公司货币资金余额为724.48亿元”。

保利地产的经营现金流为负，资产负债率很高。截至6月底，该比例为79.32%，同比增长78.83%，在138家a股房地产企业中排名第39位，仍处于较高水平。

中国财经网记者注意到保利地产加快了融资步伐。数据显示，上半年企业融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%。一些业内人士表示，保利地产作为中央企业，在融资方面的优势不容忽视。报告期内，保利地产增加计息负债796.13亿元，综合成本为5.09%，所有计息负债的综合成本仅为4.86%，优于行业平均水平。

值得注意的是，保利地产也跟随碧桂园和万科在公司内部实施项目跟进机制。据了解，项目后续投资是房地产企业合伙制度中的一种激励手段。去年12月，保利地产董事会通过了《关于实施房地产项目后续投资的议案》，同意公司实施房地产项目后续投资方案，并规定单个项目后续投资总额不得超过项目资金峰值的10%。

据媒体报道，“去年12月以来，保利地产已经投资了30个项目，今年赢得的所有项目都需要投资”。对此，中网财经记者致电保利地产文秘办公室进行核实，相关工作人员表示“无法与记者讨论此事”，该工作人员补充称“投资事关员工利益，将对公司项目起到积极作用。”