中粮地产负债率四连升 关联方借款利息收益4亿占净利7成

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"中粮地产的重组有望在年内完成."欢乐城董事长周政在几天前的中期业绩会议上没有失声。8月28日，中粮地产(000031.sz)宣布终止武汉欢乐城项目。

中粮地产是一家老牌央企，得到了中粮集团的大力支持和资金支持。尽管它的表现一直在增长，但与同类产品相比还是有点“平淡无奇”。中粮地产近期发布的半年度报告显示，上半年实现收入49.94亿元，同比增长8.86%；上市公司股东应占净利润6.24亿元，同比增长301.84%。值得注意的是，关联方企业利息收入高达4.42亿元，占上半年公司净利润的70.8%。

“如果单纯的业务量不够，那么依靠一些资产来出售，虽然业绩不错，却很容易引起投资者的焦虑。财经评论员严跃进告诉长江商报记者。

与此同时，它自己的债务也很高。长江商报记者发现，近年来，中粮地产的负债率一直在持续上升，超过了80%的红线。

鉴于公司的相关经营状况和财务问题，记者联系了中粮地产，但在新闻发布前没有得到回应。

关联方应收款占总额的97%

在刚刚发布的2018年中期业绩报告中，中粮地产保持了房地产业务的增长势头，收入数据非常乐观。

财务报告显示，今年上半年中粮地产实现上市公司股东应占净利润6.24亿元，同比增长301.84%，基本每股收益0.34元，同比增长277.78%；净资产加权平均回报率为9.03%，同比增长6.33个百分点。中粮地产解释了其母公司净利润突然增长的原因:主要是由于本期结转的商品房资源毛利率较高，净利润同比增长所致。

值得注意的是，公司上半年净利润大幅增长，这也与其“投资收益”的增长密切相关。根据财务报告，公司上半年的投资收入总计4.74亿元，同比增长113%。其中，仅“关联方企业借款利息”收入就高达4.42亿元，占公司上半年净利润的一半以上。

截至6月30日，中粮地产其他应收款合计218.29亿元，占总资产的25.56%。其中，仅其他关联方应收款212.68亿元，占总额的97.4%。

主要城市的房地产交易已经萎缩

在全行业追求高周转率和规模竞争的背景下，中粮地产近年来也有加速发展的趋势。

在新开发项目方面，2015年中粮地产共获得5项国有土地建设使用权，建成区面积102.1万平方米；2016年新增7个项目，包括成都祥云里、上海新昌、上海古村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮郎云、深圳69区创新园，建成区面积77.95万平方米。

2017年，中粮地产明显加快了征地步伐。2017年，中粮地产通过公开招标、拍卖和股份收购新增项目23个，总建筑面积349.58万平方米，比上年增长348.47%。它也首次进入了重庆、厦门、佛山等热点城市的布局。

中粮地产计划在2018年启动30个新项目，新建筑面积389.28万平方米，比去年规划建筑面积增加179%。其中，9个项目集中在北京，占地面积68.39万平方米，占六分之一以上。

规模竞争在很大程度上意味着实现高周转率，但中粮地产参与的旧房改造项目开发周期相对较长。一旦存货周转率降低到一定阶段，就会给财务带来压力。

《长江商报》记者注意到，在加快布局扩张的同时，重点城市的房地产交易出现萎缩。据财务报告显示，在北京、上海、深圳、杭州等八个重点城市，中粮地产的商品房总交易面积和平均交易价格均较去年同期大幅下降。就“总交易面积”而言，北京的同比降幅最大，达到44.2%；就“平均交易价格”而言，上海的同比降幅最高，达到12.26%。

现金净流出为24.79亿元

根据《长江商报》的财务报告，中粮地产的负债率近年来持续上升，2015-2018年上半年负债总额分别为442亿元、500亿元、640亿元和731.23亿元。资产负债率分别为80%、81.6%、84.5%和85.62%。

同时，在加快规模扩张的战略下，中粮地产的现金流并不充足。

2017年负债最为突出，经营活动现金流量(净额:17.18亿元)同比下降70.95%，流动比率下降29.88个百分点，速动比率下降5.75个百分点。

截至2018年6月30日，报告期内公司经营活动产生的净现金流量为负24.79亿元，比2017年同期负53.09亿元，同比增长53.3%。

当现金流转为负值时，中粮地产发行了用于日常运营和补充营运资金的债券。根据中粮地产3月8日发布的公告，公司2018年前两个月累计新增贷款金额为27.9亿元。这个数字已经超过去年年底净资产的20%。截至2018年2月28日，中粮地产的贷款余额已超过293亿元。

更糟糕的是，8月28日，中粮集团宣布武汉欢乐城项目肯定会终止。