住宅建设用地使用权期满咋办？民法典物权编草案：自动续期

本篇文章1496字，读完约4分钟

8月27日，民法典草案首次提交全国人民代表大会常务委员会审议。其中，《物权法草案》专门规定了“居住权”，并对居住建设用地使用权的到期和续期做出了原则性规定。

上海新和安律师事务所律师王向记者指出，住宅建设用地使用权期满后如何处理续期问题，目前尚无规定，社会上对此问题的讨论很多。现在，法律明确指出，它可以在到期后自动更新。一些业内人士还表示，住宅建设用地使用权的自动续期也意味着它有征收房产税的依据。

居住用地使用权到期自动续期

记者注意到，《民法典》草案首次对住宅建设用地使用权的到期和续期作出原则性规定。根据草案，住宅建设用地使用权到期后将自动续期。续展费的缴纳或者减少，依照法律、行政法规的规定执行。

上海新和安律师事务所律师王指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期满后自动续期”是新的内容，不可能与以前的规定作简单的比较。简单理解，前提是所有权和使用权，其中“所有权”包括四个功能:“占有”、“使用”、“收益”和“处分”。住宅建设用地使用期限届满后，由于没有规定如何处理，社会上有很多讨论。现在，法律明确指出，它可以在到期后自动更新。

一些业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的出台，可能意味着房产税的加速落地。

同一政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者，一般房产税的征收是以房地产属性和私有财产为基础的，私有财产没有时间限制。目前，居住建筑的土地使用权年限为70年，因此居住建筑的土地使用权自动续期也意味着它有征收房产税的依据。

中原集团首席运营官李文杰认为，土地使用权自动续期与房产税的征收之间没有直接联系。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，事实上，“70年产权”的概念过去曾被强调过。从监管的角度来看，自动展期的政策思路是明确的，“或减”的概念也提到了是否支付。类似的规定，一方面有助于解决部分土地到期后续期限难的问题，另一方面也给了房地产部门一个新的思路，即研究续期费，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

首先提出的是“居住权”

《民法典》草案的物权标题特别规定了“居住权”:权利人根据合同和登记后，有权占有和使用他人的住所，以满足稳定生活和居住的需要。根据导言，规定居住权的目的是承认和保护民事主体灵活安排住房保障，满足特定人群的生活需求，也有助于为公共租赁住房和老年人住房提供法律保护。

严跃进告诉记者，从“居住权”的角度来看，它明确界定并强调了合同中约定的合同精神。类似的规定将有助于今后在三个领域实现更好的保护，包括租赁权、住房保障权和老年人居住权。诸如出租房、经济适用房和老年住房等后续项目都有可能登陆，每个人都可以支持这种新市场的改革和发展。

王指出，新提出的“居住权”现在包括“占有”和“使用”两种权力。居住权是为了解决没有房子但需要居住的人的问题。虽然这些人没有财产权，但他们因为合同或其他原因住在房子里。法律应该规定他们有居住的权利，否则，这些人将没有合法的居住场所。

记者还注意到，此次提交全国人大常委会审议的《民法典(草案)》增加了承租人优先受偿权制度。为落实党中央提出的建立租购并重的住房市场的要求，保护承租人的利益，促进住房租赁市场的健康发展，草案增加了住房承租人优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定:“租赁期限届满，承租人有权在同等条件下优先承租权。”

对此，李文杰在接受记者采访时说:“租赁权的表达方式在世界其他国家是相似的。在过去，我国已经有了优先租赁权，这一次它被写入了《民法典》

中原地产首席分析师张大伟指出:“在实际操作过程中，优先租赁权不会对下一个租赁期的租金产生强制性约束，因此这一规定对租金上涨的影响有限。”