谨防住房租赁市场泡沫化

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为了防止租金价格泡沫，中央政府有必要督促地方政府出台住房租赁指导价格政策，并根据市场情况每季度更新一次。各城市还必须建立政府房屋租赁交易服务平台，并以“黑名单制度”的形式传播和宣传各种违法行为。

住房和城乡建设部在对海口、烟台等五个城市的政府负责人就当地房价调控不力的问题进行了访谈的同时，北京市住房和城乡建设委员会最近与多个部门一起，对连锁住宅和我爱我家等多家住房中介机构进行了访谈，政策趋同是针对过高的住房租赁价格。

根据中国房地产评估中心发布的最新统计报告，7月份，在35个被监测城市中，10个城市的租金价格指数同比和环比均有所上升，北方、广州和深圳这四个一线城市均已上市。其中，北京和深圳的租金价格指数已连续19个月同比上涨。

供求失衡是导致房屋租赁价格上涨的最重要因素，无论是在全国房屋租赁市场，还是在一线和二线等重点区域市场。目前，中国城市人口约为8.13亿人，按30%的租金率计算，至少有2.4亿人租房。值得注意的是，城市房屋租赁人口主要集中在大城市，尤其是一线城市，因此部分地区房屋租赁的供需差距可能会更大。例如，北京目前有800万出租人口，而出租住房量只有350万。差距越大，房屋租赁价格的上涨压力越明显。

有些人可能会问，事实上，在北京、深圳等大城市，房屋租赁市场的供需失衡一直存在。为什么租金价格会持续快速上涨到今天？事实上，这与国内房地产市场的低租售比直接相关。根据国际经验，租售比为1 ∶ 300-1 ∶ 200，但目前中国大部分城市的租售比为1∶500以下。打个比方说，新买的房子需要租500个月(42年)或更长时间才能收回购房本金。这种情况导致投资者购买和放弃租金并不断转售的行为偏好，导致国内房价越来越高。根据房价和租金同向变动的价格比较法，当房价上涨时，租金也应该上涨。然而，由于住房市场中市场投机因素的发酵，租金价格跟不上房价的上涨速度。从这个意义上说，目前住房租金的快速上涨应该是多年来住房价格上涨积累的传导，而且在一定程度上，这也是市场导向的低租售比的修复。

事实上，政策层面一直在积极支持和扶持住房租赁市场的发展，从提出“同租同卖”到“租买并举”的主张，从倡导“住房不投机”到出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》等一系列文件。在中国100强房地产开发商中，万科、万达等30多家房地产企业已经涉足长期租赁市场。通过扩大租赁市场扭转房价上涨的政策效果也值得期待。从这个角度来看，租金市场化的增加是对住房管制政策的积极回应。

然而，一旦市场定位明确，国家“坚决抑制房价上涨”的政策得到加强，大量商业资本开始涌入住房租赁市场。目前，在租赁市场上，除了租户和业主直接交易的普通租赁外，还有中介租赁处于主导地位，而正是房地产中介引导了异常租金的上升趋势。一方面，中介机构如紫茹和蛋壳今年共获得130多亿元融资，比正常市场价格高出20%至40%，在租赁市场抢占住房，以获得市场定价权和区域垄断权，从而直接刺激租金上涨。另一方面，大大小小的房地产经纪人都非常乐意转换股票。他们要么将低端出租屋改造成中高端出租屋，要么将整栋房屋单独出租，都是为了获得投资溢价。此外，中介租赁的高租金对普通租赁有牵引作用。在比价的心态下，房东要么跟着涨价，要么提前终止合同，把房子以高于原价的价格委托给中介，所以整体租金越来越高。

通过观察发现，住房租赁价格的上涨速度不仅超过了国内生产总值的增长率，而且超过了居民收入的增长率。今年上半年，全国人均可支配收入名义上增长了8.7%，但一线城市的租金同比普遍增长了10%以上。其中，四个一线城市人均可支配收入平均增长8.57%，房租同比上涨20%以上，分别攀升至五年来的最高水平。去年，北京的租金与收入比率升至惊人的58.6%，而上海的租金与收入比率达到约36.8%，两者都超过了30%的“黄金分割”。基于此，分析人士认为，租金过度上涨不仅是一个经济问题，也是一个值得关注的社会问题。

由于租金价格被列入消费物价指数的统计范畴，租金价格的上升必然会推高整体价格水平。同时，租金的增加也意味着居民生活成本的增加。根据成本传导效应，不考虑工资粘性的时滞效应，租金价格的上涨会传导到工资水平，从而导致工资水平的被动增长，增加企业的经营成本。一个更直接的侵蚀效应是更高的租金直接削弱了居民的消费支出，从而破坏了经济的内生动能。最新统计显示，前7个月消费品零售总额同比增长9.3%，回落至一年来的第二低水平，居民消费同比增长9.1%，增速为15年来最低。总体而言，城镇居民人均消费支出增长呈下降趋势，而当房价难以回落、租金快速上涨时，消费增长可能较弱。特别值得注意的是，年轻人是租房的主体。如果他们的消费被租金削弱，不仅会透支未来的消费动能，还会延缓消费升级的进程。数据显示，与去年同期相比，网上零售额同比增长下降了4.4%。这种趋势是否会因租金上涨而继续加强，值得警惕。此外，房租的过度上涨还会对城市年轻人产生“挤出效应”，从而削弱城市群体的多样性和未来竞争力。