专家建议适当控制使用消费贷趸缴房租比例

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在“提价、抢房、推高租金”之后，一些长期租赁公寓暴露出非法使用“租金贷款”的情况。近日，杭州一家长期租赁公寓公司鼎佳也被认为与非法使用“租金贷款”有关，这引发了公众对“金融工具+长期租赁公寓”模式的质疑和担忧。

然而，昨天，一些媒体报道说，魏永峰，丁佳董事长，恢复了整个故事的"打破仓库",并表示，打破仓库的核心不是p2p，转移资产，资金等原因，但核心问题是，房屋收回没有得到很好的控制，这导致高房屋收回价格，空和更多的购买。同时，经营成本过高，管理上存在漏洞，这些都是销售人员钻出来的。管理不善导致了短期资金短缺，而这种结果只是由于挤兑。

尽管如此，业内人士仍担心，长期租赁公寓因租金“期限错配”导致的“资金存款”而扩张的风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题是租金上涨，但其背后更大的问题是长期租赁公寓企业资金链断裂的可能性。从标准化经营企业的角度来看，租赁代理企业赚取租金服务费和差价，对租赁企业来说基本没有风险。然而，越来越多的企业利用租金支付的差异，即按月支付房主，按季度甚至半年或一年收取房客，这就造成了租金的差异。利用这一租金差额为其他目的设立一个基金池，将不可避免地导致运营风险。

中国联合基金总经理何良宇也认为“期限错配”和“资本沉淀”之间存在风险，特别是当沉淀资金被挪作他用后，企业持续经营能力不足或无法投资时。消费贷款有三个主要的不规范之处:第一，与承租人的租约在一年内支付，但消费贷款是两年甚至三年；第二，租赁公司没有充分引入各种支付方式，故意引导甚至隐瞒欺诈租户，诱使他们采用消费贷款；第三，租赁企业拿到“保证金”后，不会扩大主营业务，转作他用。

不过，何良宇也指出，资金的存入是实际情况下第二房东的商业模式带来的，这不一定与消费贷款有关。消费贷款模式支持行业监管企业和龙头企业的发展，帮助企业和市场快速形成规模，同时也给租户带来利益，是一种“好金融”。但是，在发展过程中，确实存在违法行为，导致风险暴露。即使它们是合法和合规的，也存在过度使用消费贷款的情况或趋势。

为此，何良宇建议:首先，确保租金支付合同的期限与贷款的期限相匹配。第二，贷款行为必须充分披露，不得通过故意引导或隐瞒信息的方式诱使租户选择消费贷款。第三，要适当控制消费者支付租金的比例。一方面，我们可以考虑与企业净资产挂钩的比例，另一方面，我们可以适当控制消费者支付的租金占所有租赁行为的比例。第四，妥善监管批发租金的使用，主要用于主营业务扩张，防止挪用风险。“当然，中国的银行没有账户管理功能。任何商业模式都存在属于公司自有自由资金而不属于公司自有资金的现金管理问题。对资金的性质和使用进行监督是一项挑战。”他说。

至于如何监管租赁企业的资金，东方公寓学院创始人李权认为，监管者可以考虑建立银行资本充足率等监管指标体系，在满足一定消费金融需求的基础上，控制房屋租赁企业的杠杆率。同时，还可以建立租赁合同备案制度，动态监控租赁企业的流动性风险。