发展住房租赁市场必须 落实“房住不炒”的定位

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为了建立中国房地产市场的长效机制，有必要建立一个房屋租售并举的市场体系。要发展中国的房地产市场，我们应该考虑一系列前提条件。如果这些先决条件不成立，就不可能在中国发展一个有效的住房租赁市场。去年，笔者撰文指出，发展我国住房租赁市场的首要前提是实行“无房无房”的市场取向，消除住房市场的投机功能，消除住房市场的盈利效应，使房价完全回归理性。如果不建立这一前提条件，中国有效健康的住房租赁市场将无法发展。

因为，只要政府不以经济杠杆严格限制住房的投资功能，居民就永远无法确定是租房还是买房。特别是在房价高得离谱的一线和二线城市，居民更愿意进入购房市场，而不是租房市场，只有中低收入居民才能进入租房市场。在这种情况下，它不仅会导致租赁住房越来越少，还会导致越来越多的低收入人群进入住房租赁市场。因此，这些城市租赁住房的供需矛盾将会更加突出。如果这些城市的房屋租赁体系严重不足，政府就无法增加中低收入人群的租赁住房供应，这自然会为盈利的房屋租赁企业创造获取巨额利润的最佳机会。

发展我国住房租赁市场，首先要解决的问题是谁来为中低收入居民提供住房供应，以及如何分配这些租赁住房。等等。第二，作为营利企业建造的出租房屋或私人提供的出租房屋的租金水平是多少？如何定价？房屋租赁市场的利润水平是多少？等等，通过什么法律制度来保护房屋承租人的权益，如果这些低收入房屋承租人的利益受到损害，该如何赔偿？三是发展住房租赁市场，如何建立政府的住房租赁补贴政策？它是以什么方式实现的？针对这些问题，德国和新加坡都有一套完整的发展租赁住房市场的法律、法规和政策，因此他们的租赁住房市场是可以建立的。即使是美国，一个以房屋所有权为主导的国家，也有一整套发展房屋租赁市场的计划和制度安排。

例如，在美国，主要有三种住房租金补贴计划。例如政府的公共租赁住房、基于项目的租赁援助(pbra)和住房选择券计划。目前，美国的公共租赁住房可以为210万低收入居民(占总人口的7%)提供基本生活条件。这些政府为低收入居民提供公共租赁住房，他们需要支付30%的收入或至少50美元的月租金。为了让美国居民获得这样的公共租赁住房，他们的申请人必须是“低收入家庭”，即他们的收入不应超过当地居民地区平均收入的80%。然而，每年成功申请的家庭中有40%是“极低收入”家庭，即他们的收入低于美国家庭的贫困线，或者他们的收入不超过当地居民收入中位数的30%。因此，就整个美国而言，申请公共租赁住房的居民比例很低，否则，政府根本无力为这些居民建造更多的住房来出租。

至于pbra，它是以项目为导向的，美国住房和城市发展部与私人开发商签署了一份为期20年的租赁合同，然后私人开发商将项目中的全部或部分单元出租给符合条件的家庭。这些私人开发商大多是营利企业，也有许多非营利组织。租金也是根据租户的收入确定的，他们需要支付收入的30%或每月至少25美元的租金。美国国会每年都会拨款补贴剩余租金，并支付其他实际运营费用。在每个pbra发展计划的单元总数中，40%必须由“非常低收入”家庭居住，而大多数其他房屋仅限于收入不到当地居民收入中位数一半的家庭。可以说，正是这两项计划真正保障了城市中低收入和极低收入家庭的基本生活条件，并确保他们能够支付一定数量的房屋租金。

美国房屋租赁券是政府房屋租赁补贴的另一种形式。对于符合规定的低收入家庭，政府会发放住房租赁券，让他们可以在市场上自由租房。目前，已有500多万人和220万低收入家庭参加了该方案。为了确保最有需要的人能够获得经济援助，政府规定75%的新申请人必须是“极低收入”，其余的申请人应留给“低收入家庭”。

申请了房屋租赁凭证的家庭可以在60天内寻找住房，住房机构将首先核实单位的质量和租金是否合理。同样，这些家庭必须支付其收入的30%或每月至少50美元的租金，其余的租金由住房租赁凭单“支付”，上限由住房机构设定。研究表明，这一制度已实施多年，并取得了巨大成就。这种制度安排不仅有利于居民自由选择房屋租赁市场，也有利于改善家庭生活和子女成长环境，同时也节约了政府财政支出。