武汉发布新版二手房交易合同，重点打击“违约获利”

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长江日报融媒体8月23日讯(记者廖桥) 房价大幅上涨，卖方即使支付违约金，最终高价另觅买家后仍能赚得更多。今后，这种二手房交易过程中的“违约获利”行为将受到法律打击。23日获悉，市房管局和市工商局近日联合发布了新版《武汉市存量房买卖合同》和《武汉市存量房(买卖)居间合同》示范文本，将进一步保护好交易各方权益。

违约方将承担诉讼费等相关费用

时隔12年，武汉市正式发布了新版二手房买卖合同。

据介绍，相比于12年前，武汉市二手房交易规模增长了数倍，2016年至2017年，二手房交易价格波动较大，引发了一段时期内的“违约潮”。因二手房买卖合同中违约责任等内容约定不同，最后违约方受到惩戒的力度也有较大差异。

武汉房地产经纪行业协会法律专业委员会副主任、湖北观筑律师事务所合伙人谈旭律师解读称，在处理的房屋买卖纠纷实践中，因违约责任约定不明，导致违约方通过“违约获利”的现象有不少。新版合同结合处理的大量房屋买卖纠纷的司法实践，总结、归纳了违约的常见情形以及处理原则，合同约定加大了对违约行为的惩戒力度，最大限度地保护守约方的合法权益。

例如，新版合同中增加了“因任何一方违约，守约方以诉讼方式(或仲裁方式)向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费(或仲裁费)、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”。

首次房贷申请被拒如何处理更明晰

长江日报记者前期采访时了解到，在二手房交易过程中，房贷申请被拒、被延期等情况的出现，同时由于不少合同中对付款方式约定不明，常常带来短时间难以化解的交易纠纷。

针对这类问题纠纷，新版合同也进行了调整细化。长江日报记者查询新版合同发现，在付款方式的约定中，单独就买方房贷申请被拒列出了3项处理措施，包括买方自行筹集剩余房款、卖方允许买方再向其他家银行进行约定次数的申请、合同终止。

同时，从二手房交易实践来看，由于信息不对称，房屋的很多瑕疵信息，只有卖方比较清楚，如果没有如实向买方披露，容易损害买方的合法权益。新版合同中，对于房屋存在的限制转让或权利瑕疵等，明确提出卖方应当在买方知悉后，尽快消除障碍，否则视为卖方违约，应当承担相应的违约责任。

交易未完成中介可收取一定服务费

房屋交易过程中，中介人员投入大量心血进行房屋带看、交易撮合、房源核验、房屋发布等工作，但因种种原因，各方又没有签订正式的合同，房屋交易也未完成，中介是否可以收取一定的服务费用

据介绍，在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中，将房屋买卖合同和居间合同放在一起，不利于分清买方、卖方、居间方的责任边界。本次修订，将房屋买卖合同和居间合同拆分开来。

武汉市在借鉴《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2011版)的基础上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”内容，在合同中明确，三方可以约定：买方或卖方在未签订《武汉市存量房买卖合同》时，居间方可以收取不超过买受人/出卖人应交佣金总额的百分之二十的居间服务费。这就意味着，根据新版合同，在签订居间合同后，中介人员付出相应服务并得到买卖双方认可，是可以收取一定服务费用的，这样将调动中介人员积极性，利于培育正常的中介服务交易秩序。

链接：新版合同其他亮点

房屋基本信息中应有房源核验编码

为配合武汉市房管局就进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作，在2018版的《武汉市存量房买卖合同》的房屋基本信息中，增加了房源核验编码，要求房地产经纪服务机构在提供经纪服务过程中，应当申请房源核验，获取房源唯一编码并进行房源挂牌，不得擅自成交未经卖方委托的房源信息。

拟交易的房屋存在租赁如何处理更明确

在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中，约定了应将房屋租赁情况告知买方，但未约定披露不实如何处理。

本次修订增加了房屋存在租赁情况下，出卖人与买受人经协商一致，可以本合同约定的【交付日】或【取得不动产登记日】至租赁期间届满的房屋收益归【出卖人】或【买受人】所有。

房地产经纪服务的内容进一步深化

在2006版的《武汉市存量房居间(买卖)合同》中，对于房地产经纪机构服务范围，表述为“协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作”，这些内容约定过于简单，权、责、利不清晰。

本次修订，居间服务事项、居间必要费用、佣金、各方权利义务、违约责任等有更详细的表述，敦促各方积极履行合同义务，不得随意违约。

【编辑：金鑫】

（作者：廖桥)

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