7月份九成房企销售额下降

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7月份，90%的房企销售额下降

30多家上市房地产企业环比平均下降30%；经过6月份的高速冲刺，7月份的销售进入了下行通道

经过6月份的高速冲刺，7月份房企集中进入“休战”模式，销售环比增速进入下行通道，但同比增速仍居高不下。随着监管的收紧和融资渠道的收窄，房地产企业的资金链越来越紧。大型房企如何保持稳定？中型住宅企业如何避免风险爆发？小型住宅企业如何在困境中赢得机会？

第二梯队的销售额下降了40%-50%

据记者统计，截至8月8日，已有30多家上市房地产企业披露了7月份的销售简报，90%以上的房地产企业销售额呈下降趋势，基本实现“全覆盖”，比上个月平均下降30%。碧桂园、万科、融创等领先房地产企业跌幅在平均水平左右，世茂、绿城、金茂等二级房地产企业跌幅在40%-50%之间，海洋地产等较高。

这一数据在去年更加明显。据Kerri统计，2017年7月，百强房地产企业整体销售规模环比下降39.1%，今年的数据为31.5%。

新城控股副总裁欧阳杰表示，环比下降是正常的情况，一般的房企会在上半年抢尽先机，争取漂亮的半年度业绩。从历史上看，年度业绩通常较高，通常反映在6月、9月、10月和12月。

6月份，硝烟隐约可见，所有主要的房地产企业都在努力争取交出一份好看的半年成绩单。据克尔统计，6月份，百强房地产企业销售额同比增长34.7%，增速比5月份高17%。月度经营规模达到11094亿元，为今年上半年最高。

大、中、小型住宅企业加速分化

近年来，房地产市场的“马太效应”凸显，房企的实力非常明显。大型住宅企业总是强大的，尤其是龙头企业。战略、征地、融资和成本控制的优势越来越明显，高周转速度越来越快。然而，位于前100名的三级住房企业和前100名之外的中小型住房企业的生存空正在缩小。特别是在政策的不断严格控制下，这种分化正在加速。

从房地产企业前七个月的表现来看，“碧万恒”的三大房地产企业依然遥遥领先。虽然碧桂园只披露了股权合同的销售额，但仍以4615亿元的销售额排名第一，万科和恒大的销售额分别为3498亿元和3448.4亿元。三家房地产企业的销售总额再创新高，达到11561万亿元，占据了前十大房地产企业一半以上的市场份额。

让我们来看看第二梯队的第三梯队的住宅企业。在规模之战中，一些住宅企业奋力杀敌，增长率是显而易见的。例如，去年第一次进入1000亿元大营的黑马房产企业新城控股公司和反扑者世茂房地产公司，在头7个月就被出售了。同比增长率也高达106.05%和65%。但是，今年的日程已经过半，也有突然出现的，比如中国金茂。前7个月，销售额为788.92亿元

随着住宅企业绩效增长的明显分化，利润水平的分化将趋于扩大。根据Flush的统计，根据中国证监会的行业分类，沪深两市共有56家上市房地产企业披露了2018年中期业绩预测，其中30多家房地产企业净利润变化超过100%。

由于预售制度，今年的利润主要来自一年半甚至两年前的销售结转。当时市场处于爆炸性阶段，今年的实际盈利情况要到明年才会出现。业内人士分析，在一、二线城市，房企利润被压缩是不可避免的。在这一轮增长中，四线城市贡献良多。对于全国布局或受益于三、四线楼市的房企来说，利润增长并不坏。

“随着大型房企逐渐沉入三四线城市，中小房企几乎只剩下三条路:“小而美”，中小房企凭借自身的核心竞争力可以继续生存；寻求支持，有土地资源的中小房企可以与大企业合作；转移投资，完全退出房地产开发，参与基金投资。”欧阳杰说。