7月房价和交易量数据背后的秘密

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今年上半年，一些城市的二手房被翻了个底朝天，新房子被洗劫一空。然而，自今年下半年以来，机构监测数据显示，不同市场和地区的房地产市场同时出现降温。

该国的二手房交易量全面下降

根据壳牌研究院监测的数据，7月份重点城市二手房成交量在6月份的基础上继续下降，尤其是处于“补偿性增长”初期的杭州、青岛、武汉和长沙，以及前期有所下降的天津和上海继续下降。从形势上看，从“局部下降”、“轮换变化”到“整体下降”。

数据显示，尽管7月份成都和南京的交易量有所增加，但壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐表示，前者是6月份监管导致“超卖”后的修复，后者是新房供应不足导致二手房需求过剩，总体上仍处于较低水平。

从价格来看，重点城市二手房平均价格主要在下降，大多数城市都在持续下降。以成都为例，“515”后两个月平均交易价格分别下降了8%和2.5%，而第一季度热度稍高的大连、杭州、Xi、长沙等城市“由升转降”。

从更大的样本来看，在中国的347个城市中，第二季度房价上涨的城市越来越少，房价下跌的城市越来越多。

供需双方的信心正在消散

根据壳牌研究院的监测，今年下半年，购房者、业主、开发商和其他市场参与者对降温的预期趋于一致。

从买家的角度来看，需求方有望全面降温。数据显示，7月份重点城市新客户数量下降，潜在需求的缺乏将进一步降低后期市场，这将导致市场预期和信心进一步下降。

然而，购买面积的减少揭示了实际购买力的缺乏。以北方为代表的大城市二手房平均交易面积持续下降，表明市场交易主要集中在中小区域，而大中区域改善后的换房面积持续下降，改善乏力。

与此同时，市场周转周期开始延长。7月，济南、南京、青岛、天津、长沙、重庆等重点城市的客户交易周期延长。一方面，买家陷入了观望，另一方面，他们无法支付首付款。

从所有者的角度来看，期望值也在下降。在过去的三个月里，主要城市的房价上涨比例持续下降，业主们积极降低报价。上海、青岛、成都、天津等城市的房价涨幅不到20%。

此外，随着越来越多的土地被拍卖，开发商在收购土地时往往会持谨慎态度，而出售土地的底价和地价也在不断下降。据统计，7月份，白城市土地交易的升水率降至11%以下，为2015年下半年以来的最低水平。徐小乐表示，除了融资收紧外，对市场预期的悲观情绪也是土地市场热度下降的重要原因。

据业内人士称，业主和开发商有望在不同的市场中齐头并进，相互感染，这将使未来的市场趋势不容乐观。

专家:房价涨幅将会收窄，房贷政策不会改变

徐小乐表示，从过去几年的市场变化规律来看，上升周期倾向于分化，而下降周期倾向于一致，市场由分化向一致转变的原因是金融环境趋紧。

自楼市调控以来，房地产贷款利率一直在小幅上升。今年1月和4月，央行实施了两次有针对性的RRR降息，但从抵押贷款利率和市场表现来看，这两次有针对性的货币宽松并没有让大量资金进入房地产市场。

徐小乐表示，强有力的金融监管和严格的信贷政策有效切断了资金的传导路径，这加大了资金进入市场、推高房价的难度。

在7月31日召开的中共中央政治局会议上，我们用“坚决抑制房价上涨”为未来房地产市场定下了基调。8月7日，住房和城乡建设部在部分城市房地产工作座谈会上，对今后的调控工作提出了进一步要求:坚决遏制投机性房地产投机行为，坚决对调控目标未实现的地方追究责任。

徐小乐表示，根据中央政府的信号和一些城市的最新政策趋势，限制抵押贷款的政策在短期内不会改变，即使货币保持适度充裕，对市场的影响也不应高估。

壳牌研究院(Shell Research Institute)院长杨现领预测，未来房价涨幅将普遍收窄，一线城市的交易将保持基本稳定，前期上涨过快的二线城市将逐渐下滑，四线城市的交易将随着棚改货币化补贴的弱化而逐渐萎缩。