碧桂园的速度与危情：正在为极速的高周转模式买单

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从财务角度看，碧桂园高周转率的关键是投入产出时间越短，资本周转率越高，资本回报率越高；从现实的角度来看，这意味着项目有能力压缩从土地收购到开工、建设、开业和现金流回报的时间。对于工程来说，任何施工都有其合理的工期。如果项目急于速度和节点，安全和质量问题将很容易发生。

2017年刚刚登顶的碧桂园猝不及防，迎来了“黑暗时刻”；作为房地产行业的规模竞争之王，碧桂园正在为极高的营业额模式买单。

6月24日，上海市碧桂园奉贤区在建工程鸿顺林发生事故，造成1人死亡，9人受伤；7月12日，杭州碧桂园前富大厦基坑坍塌，幸好无人伤亡；7月26日，六安市碧桂园城市亮化工地围墙板房倒塌，造成6人死亡，多人受伤。

7月30日，经过一个多月的时间，上海市奉贤区安监局的初步调查结论显示，事故的间接原因是红墅林工程任意压缩工期，隐瞒危险工程不报。

8月3日，碧桂园董事长杨国强、总裁莫斌均承认上海项目有人抢工，不符合集团安全控制要求；同时，其项目的工程管理存在漏洞。

碧桂园是房地产企业高周转率实践的领导者。在成果共享和同心共享的帮助下，加上后续投资的引入，杨国强将税后利润的20%给予了员工，极大地激发了地区和项目的积极性，帮助公司实现了较高的营业额，远远快于同行。

然而，风险同时被掩埋。从财务角度看，碧桂园高周转率的关键是投入产出时间越短，资本周转率越高，资本回报率越高；从现实的角度来看，这意味着项目有能力压缩从土地收购到开工、建设、开业和现金流回报的时间。

对于工程来说，任何施工都有其合理的工期。如果项目急于速度和节点，安全和质量问题将很容易发生。

事故发生后，碧桂园还反思了集团的质量和安全控制体系，并推出了多项措施。

控制“高速驾驶”下的漏洞

回到2017年9月8日，上海奉贤海湾镇的地块被碧桂园以10.68亿元成交，底价为11041元/平方米，地价为0.4%。

这是一个名为红树林的纯住宅项目。九个多月后，这片土地上的几栋建筑拔地而起，工人们每天都紧张地工作着。到6月底，地面上已经出现了几层楼。

另一个事故项目，杭州陈谦大厦，也进展迅速。2017年8月16日退市，今年6月22日取得预售许可证，6月30日首次开盘。从征地到开业只用了10个月。

三流城市六安的田园城市之光速度更快。2017年2月28日，碧桂园以16.03亿元中标六安第2017-2号，底价4390元/平方米，6个月后的10月26日开盘。

高周转率是碧桂园的核心竞争力。莫斌认为，参与投资系统的项目是12个月内的一个节点，12个月内实现资金周转就可以获得回报；一线和1.5线城市的开业和预售都有严格的条件。如果达不到这个标准，可以延长到20个月。

自2018年以来，碧桂园不断提高其高营业额要求。4月，莫斌签署了几份文件，以促进高周转率。开放周期为3-4个月、3个月或更短的项目将获得高额回报。

据莫斌介绍，鸿顺林项目正试图在暑假前开设销售办公室，这导致施工计划的实施出现问题。

他强调，该项目未经授权的仓促开工不符合集团的安全和质量要求。公司已经处罚了责任人。这个项目总是被当场否决。

碧桂园的另一位副总裁说，上海的价格限制很严格，赶工的意义其实没那么大；然而，上海人希望自己也能成为一线城市高流失率的标杆，这种做法过于急切，导致行动变形。

此外，六安等几起事故也暴露了公司工程管理的漏洞。

目前，碧桂园约80%的项目是外包的。六安事故现场为工人宿舍，杭州基坑附属工程外包，不在主体工程范围内，反映公司对配套工程重视不够。

“配套工程原来在(主体工程)红线外，主要由施工队管理。过去，我们主要关注支持电力传输等问题。现在我们已经包括了棚子，交通位置，食堂，浴室等。进入质量控制系统。”

莫斌表示，90%的项目不存在安全隐患，10%存在安全隐患的项目大多是配套项目，目前需要整改。

杨高流失率的“秘密”

房地产行业的高周转率由来已久。十多年前，万科提出了“5986原则”，即5个月开工，9个月销售，80%的产品在开盘时售出，60%的产品为住宅，奠定了行业高周转率的基调，其次是保利、金地、龙湖等许多全国性公司。