胡景晖：北京6环以内，有近100万套房子既不自住，也未出租

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企业家新闻(曹科)8月26日，我家前副总裁、中国房地产经纪人协会主席胡景晖出席了2018网易经济学家年会夏季论坛。他说上周他被迫改变住所并雇佣私人保镖。

他还说，北京六环路上有近100万套既没人住也没人租的房子，房租涨得很高。有人建议政府开征空税。

以下内容是根据现场讲话安排的，没有经过胡的审阅:

我可能是中国最老最不性感的网红。有人说我是房地产行业的小崔，我有些伤感。最近，我想邀请崔永元先生公开会见并回答媒体的提问。

我们之间的区别是他做媒体而我做房地产；相似之处在于，我们都患有抑郁症，都想结束自己的生命，都在家人、朋友和亲戚的关怀下走出人生的黑暗时刻，都坚持自己的价值观并说出真相，但他们都不得不在一周内更换住所，因为他们说的是实话，并不情愿地雇佣私人保镖。

在中华民族伟大复兴的时代，为什么说真话的人会落得这样的下场？我想邀请崔永元先生与媒体讨论一下中国目前需要什么样的价值观！中国是被资本挟持，还是应该被13亿中国人过上更好生活的愿望所影响。

什么是新经济？我不认为它能被打破。打破就是打破游戏，说真话，说真话，这可能会让一些利益集团感到不舒服；立法是一种立法和立法机制。

谈谈几个问题:

1.租金上涨的原因。

自从我2001年加入银行以来，北京的房租每年都在上涨(除了2009年次贷危机爆发后有一次下跌)，这是正常的。

租金上涨与cpi、季节因素、经济结构等因素有关，年租金涨幅略低于cpi。如果房东发现房价涨了，但房租没有涨，生活水平就会下降。在需求方面，租房者更注重生活质量；在供应方面，住房不足。

在过去的五年里，我家出售的毛坯房的比例是11%，也就是说，这些房子既没有被占用，也没有被出租，而北京大约有880-900万套房产。因此，这意味着大约有100万units/きだよよききだよin人住在北京，而且房租还在上涨。许多年轻的代码农民和记者被迫在六环路外租房。

在资本条件下，长期租赁公寓以超出合理市场租金20%-40%的高价关闭。在我看来，资本在租金上涨的过程中起着第三个作用。因此，如果没有资本，租金价格不会上涨得这么快。

2.租金高吗？

房租涨得这么快，是不是很高？

如今，如果一个人在北京买了一套房子，然后把它租出去，年租金投资回报率不到1.5%，而在发达国家，年租金回报率至少是5%-6%。

因此，机构投资者和小业主会认为租金太低，投资回报太低；然而，在纽约，即使一个人租了一套高档公寓，租金也永远不会超过月收入的30%-40%；然而，在中国，许多媒体记者的月租金与工资之比接近或超过50%。

因此，房租可以涨，但是房租的涨幅应该高于cpi，低于人均可支配收入的涨幅，否则你在这个城市就无法相处！

如果北京的租金回报率能达到美国6%的平均水平，这意味着房价将下降一半，租金将翻倍。但是如果房价下跌一半，那么银行会发疯；如果租金翻倍，房客会发疯的。原因是什么？是土地融资，是高地价推高房价，而租金和房价不匹配。

将来如何解决？我们可以效仿其他地区或国家。例如，香港引入了空税。如果有人在空拥有一所房子，既不出租也不自己居住，政府将会征税；france/きだよきだよきだだよききだだだききだき