规范长租公寓从“租金贷”透明化开始

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近年来，长期出租公寓隐瞒和诱导租户开通“租金贷款”服务的问题一再暴露，不断消耗行业的社会公信力。最近，深圳长期租赁公寓市场再次成为公众舆论的焦点。深圳市市场监督检查局发布《深圳市蛋壳公寓管理有限公司行政处罚决定》，再次引起社会广泛关注。

据深圳市市场监督检查局调查核实，蛋壳公寓与租户签订的长期出租公寓租赁合同存在诸多问题，如隐瞒和诱导“租贷”业务、重复征收税费、侵犯租户选择权、剥夺租户对纠纷的申诉权、规定租户过多的解除合同责任、侵犯房屋所在地法院专属管辖权等。让消费者在不知情的情况下选择“租金贷款”，这是核心问题。

所谓“租金贷款”，是指长期租赁公寓公司与金融公司之间的合作。财务公司提前向租户公司支付一年或两年的租金，然后租户每月向第三方财务公司支付租金。由于“租贷”涉及第三方，很容易引起租户的担心，许多长期租赁公寓公司采取各种措施，让租户在不知情的情况下“享受”“租贷”服务。

近年来，经过几轮融资，取得了一定的市场份额，长期租赁公寓的龙头企业进入了集约化培育和品牌建设的正常运营期。一方面，企业需要进一步抢占市场，扩大规模，另一方面，需要加大营销推广力度，提炼品牌，这使得许多企业或多或少地面临财务问题。目前，大多数公寓企业没有机会获得大量银行信贷、发行资产证券化产品和获得融资。因此，分期租金是一种很好的融资方式，每个公寓企业都会或多或少地使用其中的一部分。一些首套公寓企业也将租金分期付款产品作为主要融资手段。

租房贷款也是蛋壳公寓的一种融资渠道。根据公开信息，从2015年到2018年，蛋壳公寓在三年内拥有10万套蛋壳公寓，今年的目标是管理30万套公寓。对于30万套蛋壳公寓来说，租金贷款确实是一个很好的财务杠杆。通过租金贷款业务，蛋壳公寓可以提前收取一年的租金来扩大规模。

总的来说，“租贷”作为一种融资方式，在一定程度上缓解了租户的财务压力，具有很大的市场需求。据悉，银行、互联网金融机构和消费金融机构对“租金贷款”业务持乐观态度，近年来已开始干预租金分期贷款市场。2017年底，中信银行、中国建设银行等银行相继推出住房租赁贷款产品。2018年5月，中国工商银行四川省分行与龙湖房地产的子公司成都冠宇合作，在成都推出长期租赁公寓出租信用卡分期付款业务。此外，支付宝、京东金融、元宝易居和平安方浩也参与其中。

然而，尽管“租金贷款”本身没有对错之分，但在长期租赁公寓中实施“租金贷款”，通过隐瞒、误导和给予一定的优惠利诱，严重侵犯了租户的知情权和选择权，从而与违法行为联系在一起。同时，租金贷款存在两大社会风险:从宏观角度看，正如中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出的，“租金贷款”客观上形成了资金池与期限的不匹配，具有高杠杆性和高风险性，不利于金融市场的稳定发展；从微观角度看，“租金贷款”扩大了长期租赁公寓市场的资本杠杆，而风险则嫁接在租户身上。一旦长期租赁公寓企业的资金链断裂，租户将面临房东收回房屋、无法收回租金押金、无房可住时需要继续偿还贷款的不利局面。这很容易导致大量租户维护自己的权利，这将导致群体性事件，影响社会稳定。因此，自“租贷”透明化以来，规范长期租赁公寓市场已成为地方政府的共识。

自2018年下半年以来，Xi(房地产)、杭州(房地产)、上海、重庆(房地产)等地相继出台文件规范“租赁贷款”业务，深圳也在采取行动。2018年11月，深圳市出台了《深圳市房地产市场监管办法(征求意见修订稿)》，其中第49条规定，主管部门应建立租赁资金监管制度，推动房屋租赁企业在商业银行开立资金监管账户，对租金、存款和租赁贷款进行日常监管。2018年12月，深圳市政府发布了《关于进一步支持民营经济发展的若干措施的通知》，其中还强调“市区要联合整治‘二房东’的寻租行为，加强对‘租金贷款’的监管。”深圳市市场监管局还表示，将加强对长期租赁公寓格式化租赁合同合法性和合规性的监督和指导，满足市民对安全优质租赁的需求，引导行业健康发展。

从地方政策的角度来看，对“租金贷款”的监管有两个方向:第一，允许长期租赁公寓的企业与第三方金融公司合作开展“租金贷款”业务，政府已经发布了示范合同文本，要求合同文本必须有一个条款，明确说明向租户“租金贷款”的风险；第二，长期租赁公寓企业与“租金贷款”业务直接分离，租金贷款被净化为承租人与金融公司之间的民事行为，金融公司承担相关风险预警义务。