弘阳地产频繁高息融资显资金压力 为“高周转”竟无证施工

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房地产上市企业观察

中国财经网3月27日电(记者安平见习记者胡景玲)红阳地产近日发布上市后的首份年报。报告期内，公司实现营业收入92.39亿元，同比增长50.5%；实现净利润14.12亿元，同比增长15.7%；全年合同销售额473.38亿元，同比增长84.2%。

值得一提的是，2017年首次跻身百强销售榜的红阳地产，曾高喊“1000亿梦想”，称2018年实现销售额500亿元，2020年实现1000亿元的目标。然而，自2018年以来，长三角各城市都出台了严格的调控政策，这对红阳地产的业绩产生了一定的影响。

在2018年业绩发布会上，面对销售业绩未能达到目标，鸿阳地产总裁何杰表示:“目前不会提及1000亿元的目标。与2018年相比，该公司2019年的销售目标定为600亿元。增长率约为26%，而2017年和2018年的增长率分别为71%和84%。”

多张票据的年利率超过10%

随着鸿阳地产业绩和规模的增长，公司负债也在增加。根据2018年度报告，截至2018年12月31日，鸿阳地产负债总额为540.72亿元，较2017年末的328.68亿元增加212.04亿元；资产负债率为79.61%；其中，生息负债从2017年的116亿元增加到219亿元。

中国金融网记者还注意到，截至2018年底，鸿阳地产的银行贷款和其他贷款总额为193.27亿元，其中82.34亿元需要在一年内偿还；42.59亿元需要在一年后但在两年内偿还；两年后五年内偿还57.53亿元。洪阳房地产的现金存量只有124.56亿元。

在资金压力下，红阳地产走上了高利率融资的“输血”之路。2018年11月27日，鸿阳地产以13.5%的利率发行了1.8亿美元的优先票据；2018年12月21日，发行了2020年到期的2亿美元优先票据，利率为13.5%；2019年3月4日，鸿阳地产发行了2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%。据中国金融网记者报道，同期房地产上市企业融资利率在10%左右。

高利息融资是因为更大的债务偿还压力吗？公司偿还高息融资的计划是什么？中国财经网记者致信鸿阳地产，但截至发稿时未收到任何回复。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《中国金融网》记者采访时表示:“通过这种融资，将有助于形成更充裕的资金。但是，如果利率过高，很容易引起投资者的担忧，尤其是后续债务偿还的压力。”

“3671”大操作系统引起了人们的注意

在2018年的财务报告中，红阳地产提到了“快速周转能力”。何杰在2018年业绩会上表示，红阳地产对“3671”运营体系进行了梳理和总结，即三个月开始，六个月开业，首个月开工率不低于70%，十个月现金流回笼。

然而，随着规模的迅速扩大，红阳地产频繁出现的违法建设、无证施工等违法行为被列入监管黑名单。

2018年8月1日，洪洋房地产有限公司的子公司苏州姚辉洪洋房地产有限公司因违法建设被给予行政处罚。其样板房的地下室增加了夹层，这是地上一层的入口框架，皮克空部分位于顶部。苏州市规划局责令该公司按规定程序申请规划许可，并处以12000元罚款。

2018年9月，南京渔阳东方房地产开发有限公司开发建设了2016g71地块(肖春市洪阳区禹州时间)5#楼(售楼处)项目，未办理施工许可手续就开工建设，被监管部门罚款33860元。

2018年10月，南京盛瑞房地产开发有限公司投资了2017g57地块的房地产开发项目。因c-2#商业项目未办理施工许可，擅自进行桩基施工等违法行为，被监管部门罚款49971元。本次处罚涉及的编号为2017g57的地块为红阳g57地块。

严跃进告诉中国财经网记者，洪阳地产的无照建设有一个明显的粗放经营模式。过分强调“高周转率”确实会导致施工中过于激进的做法。