房企2018年业绩“涨声一片” 今年面临下行考验

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近两年来，由于股市波动，房地产企业的动态市盈率大幅下降。

在去年以来上市的九家房地产公司中，有六家的市盈率在0-13之间，一家的市盈率分别低于0、14-20和高于21。根据香港股市的平均市盈率，这九家房地产公司中有近70%被低估。其中，抚顺国际市盈率为-1.21，是唯一一家负市盈率的房地产企业；大发地产的市盈率最高，为21.348倍。

易居研究所所长严跃进指出，从目前房地产企业的市盈率数据来看，大部分企业都受到了市场的影响，因此股价低迷。

随着2018年年报季的到来，上市房地产企业的业绩普遍提高，此前被低估的房地产企业市盈率也呈现出普遍上升的趋势。在CICC最近发布的报告中，统计了17家公司2018年的利润，它们都比2017年有所增长，同比增长率为32%。

然而，2018年第四季度，楼市明显降温，2019年，调整趋势极有可能继续，房企业绩将迎来一场大考验。

2018年的业绩总体上有所提高

在CICC最近发布的《证券研究报告》中，统计了17家公司2018年的利润，均较2017年有所增长，总增长率为32%，其中中国金茂增长最快，达到85%。例如，马頔股份在今年1月底宣布，公司净利润同比增长50%-60%；1月29日，中南建设发布了业绩预测，预计2018年净利润为19.29亿-22.3亿元，同比增长220%-270%。

在已发布2018年年报的房地产企业中，许多房地产企业的利润都出现了大幅增长。以中国企业为例，2018年公司净利润为25.92亿元，同比增长174.21%。3月7日收盘后，其市盈率为12.86倍，市值为328.7亿元。

对此，通策研究所首席分析师张宏伟指出，存在产业周期问题。2017年，房价上涨迅速，市场表现良好，销售业绩良好，这导致2018年年报数据表现出色。然而，随着2018年市场的下滑，大多数企业的销售业绩也会下滑。目前，市场上销售的商品价格也出现滞胀，因此2019年行业的下滑是一种趋势，这决定了市值与资本市场的表现之间会有偏差。

一家中小房企的负责人告诉记者，近两年来，住房类股的平均市盈率不高，约为3-10倍。然而，从房地产行业的现金流活动来看，如销售回报、土地收购和建安支出、营业费用、债务发行和偿还等，2019年将面临更严峻的形势。

一个事实是，2019年房地产行业，境内外公司债券、abs等债券的到期日将同比增长50%以上，达到9000亿元左右，开发商的现金流压力将加大；与此同时，一些机构预测，行业整体现金流风险将上升:住房企业账面现金将从2019年初的2.7万亿左右下降到2019年底的2.1万亿左右，净负债率将有所上升。

欢迎参加2019年的考试

然而，领先房地产企业的财务压力是有限的。这可以从年初对众多住房企业境内外大规模融资的审批中看出:事实上，自2018年12月国家发改委出台支持优质企业直接融资的文件以来，住房企业内债发行规模开始扩大，融资环境趋于缓和。2019年1月，房地产行业发行的企业债券超过7只，其中世茂股份发行的企业债券超过20亿元；R&F地产发行超短期融资券15亿元；信达地产非公开发行15亿元企业债券；美的地产以非公开方式发行了30.6亿元公司债券。金代尔是最大的债券发行商。1月8日晚，金谷宣布发行规模不超过200亿元的债务融资工具。

经过对公开信息的梳理，记者了解到，目前房企处于现金储备充裕的状态:库存现金对短期债务的覆盖面一般超过1倍，最高接近5倍。此外，得益于行业集中度的进一步提高，大中型住宅企业的现金流进一步增强。这也证实了自今年年初以来，福州、苏州和杭州的本地拍卖活动很受欢迎。

此外，一线和二线城市的政策和基本面表现良好，而四线城市的政策和基本面出现恶化迹象。一个重要的原因是，四线城市棚改货币化只有减少的可能，没有递增的趋势。业内人士指出，这并不意味着四线城市的监管比一二线城市更严格，而是四线城市缺乏政策边际宽松的可能性。

与此同时，今年初的市场成交量并未显示出预期的明显回升。据综合中介机构统计，今年1月和2月，中国二手房销售面积将同比下降10%以上，比2018年12月下降8%，并有持续扩大的趋势。根据平安证券研究报告，2018年第四季度房地产市场明显降温，2019年调整趋势可能会持续。据估计，2019年全国销售面积将下降6.9%。

房企利润测试中的一个重要因素是，尽管2019年投资增速面临下降，但完工量有望回升。考虑到2017年和2018年的竣工已经连续两年负增长，房企不可能无限期推迟竣工期。从三年建设周期来看，2016-2018年新开工量继续攀升；随着新增资金的释放，预计2019年完工的项目将会增加。

随着供给的增加和叠加需求的萎缩，2019年房企的表现将迎来一场大考验。