住宅拟以套内使用面积交易 专家称并非取消公摊面积

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住宅建筑计划按可用建筑面积进行交易

住房和城乡建设部就《住宅工程规范》征求意见；专家表示，套餐定价并不是为了取消泳池区

最近，《住宅工程规范》开始在住房和城乡建设部的官方网站上征求意见。征求意见稿提出了在住宅建筑中设置电梯的要求，从原来的7层及以上或16米以上提高到4层及以上或9米以上，并明确了新的住宅建筑应全面装修和交付使用。其中，人们普遍关注的是，住宅建筑应该按可用建筑面积交易。屏蔽“泳池区将被取消”和“房价将再次上涨”的消息。据报道，这是住房和城乡建设部第一次在官方文件中明确指出住宅建筑是按内部面积交易的。专家表示，该守则目前正处于征求意见阶段，距离真正付诸实施还有很长的路要走。此外，根据内部区域进行交易并不意味着取消共享区域，也不影响总购买价格。

[焦点1]

这会影响总购买价格吗？

基本上对买房的成本没有影响

麦田地产首席市场分析师张认为，目前世界上许多国家都是通过内部交易来进行房屋交易，这是国际主流的交易方式。此外，由于目前住房的分摊面积相对较高，当消费者购买时，住房面积与实际居住体验之间存在很大差异，这也影响了整个住宅消费市场的体验。不过，张表示，是否按套内面积交易对购房者的购房成本影响不大。更多的影响在于行政调整，如官方内部运作和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，是否采用套内定价对购房者的实际购房成本没有影响，但主要影响的是一些开发商在政策下以较低的购房率出售房屋。此外，对于购房者来说，由建筑面积产生的物业费和其他费用也可能会减少。

张大伟表示，对内部面积估值的最大影响是出售期房，买家更容易对现有房屋和二手房进行估值。从内部计算的价格来看，重庆等个别城市已经登陆中国，这对购房者更有利，减少了开发商的灰色收益。

以最近进入北京市场的一套商品房为例，该商品房实际套内面积为141.5平方米，单价为108，000元，增加公摊份额后变为173.7平方米，增长18%，平均单价为88，000元，下降19%，但总价超过1，520万元。

也就是说，如果交易是按照内部面积定价的，虽然面积很小，但单价增加了，但计算方法变了，总价不变。

[焦点2]

根据内部区域进行交易有什么好处？

它可以减少房地产交易中的面积纠纷

在征求意见稿中，本文规定的起草说明表明，按套内面积交易是居民关注的焦点，关系到每一个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积交易，导致同一项目建筑面积相同，但使用面积不同的问题，加剧了“共享面积伤人”的矛盾。

一些专家表示，虽然按套内面积定价并不影响总房价，但它可以在一定程度上减少房地产交易中的面积纠纷。此外，它还为开征财产税奠定了基础。

[焦点3]

泳池区会被取消吗？

新规定并不意味着取消游泳池区

什么是游泳池？根据张大伟的说法，公摊就是公摊面积，公摊面积是公共建筑面积的缩写，公摊面积和内部建筑面积之和构成了商品房的建筑面积。目前，我国对泳池区域的处置还没有明确的法律法规。

张大伟说，共享区域会产生价格幻觉。目前，大部分新住宅交易都明确列出了室内面积的价格。房价似乎有所下降，但实际上并没有下降，这让购房者产生了房价下跌的错觉。按照平均市场价格，如果按照套房计算，全国房价相当于高出20%-25%。

专家表示，此次咨询并不意味着取消泳池面积，甚至无关紧要。泳池区将客观存在。为了解决长期以来被批评的对泳池区域的各种质疑，有必要进一步出台标准和细则对其进行澄清。

此外，张大伟说游泳池越小越好。泳池太小意味着社区的舒适度降低。

[焦点4]

如何连接以前的市场进入项目？

需要具体的规则来解决历史遗留的问题

张说，如果执行这个守则，就要考虑历史遗留的问题。过去，税费、物业费、取暖费等。都是根据建筑面积商定的，如何连接它们需要具体的细节。

一些专家认为，住房和城乡建设部正在征求意见的是工程建设标准，住宅项目的建设、使用和维护必须遵守这一标准。此外，还有税费、物业费等。，不属于本标准的管理范围。

本咨询草案是工程建设的标准规范，是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术规范”的性质，在我国工程建设标准规范体系中处于领先水平。