万科加紧租赁债券融资 长租公寓大洗牌

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2018年，长期租赁公寓频繁爆发，租赁市场租金上涨，环保问题多次暴露。到去年年底和今年年初，长期租赁公寓的重组已经开始。

据《21世纪经济报道》记者的不完全统计，截至2018年，已有11家长期租赁公寓企业爆仓。资本帮助下的独立公寓品牌正在消亡或挣扎。开发商拥有的长期租赁公寓正逆潮流而动。万科、龙湖和徐汇在规模扩张方面暂时领先，位列行业前三。

2019年开业后不久，万科进行了租赁融资。2月20日，万科A宣布将发行20亿元住房租赁专项公司债券。这是万科去年批准发行的第三批80亿元企业债券，将继续支持万科的租赁业务。

住宅企业租赁业务的规模竞争仍在继续。很多业内人士认为，长期租赁公寓行业已经进入深水区，一些房企凭借资金、融资和专业优势抢占市场。然而，在规模竞争格局初步确定后，入住率、回报率等指标将成为运营竞争的核心。

万科租赁样品

作为租赁市场的先锋，万科早在2008年就涉足租赁业务，2014年开始快速扩张。2017年，开始实施城中村改造项目“万村复兴计划”，去年将租赁业务从拓展业务升级为核心业务。

财政支持是扩张背后不可或缺的。去年6月，中国证监会批准万科分期发行不超过80亿元人民币(含80亿元人民币)的公司债券，专门用于租赁。

根据公告，新发行的20亿元中，有14亿元拟用于公司房屋租赁项目的建设和运营，包括北京-海淀永丰项目和大连-包华王源项目。

这意味着，尽管深圳万科的“万村复兴计划”在去年下半年遭遇挫折，但万科的租赁业务仍在继续推进。

作为万科长期租赁公寓的一个重要组成部分，自去年8月以来，“万村计划”因推高租金和暂停营业而多次遭到质疑；自那以后，深圳出台了一项租金控制政策，以规范出租屋的租金，如城市中的村庄。

在去年11月的媒体沟通会上，万科高级副总裁张基温对此做出回应，称“万村计划”确实推迟了，这也是之前的预期。万村已扩大到7万至8万间。深圳万科将专注于现有房屋的运营，并在未来有计划地扩张。

万村的收缩实际上是万科“融合”和“聚焦”要求的一部分。“衔接是为了保证操作质量。关键在于如何在当前阶段(观察)进行改进，以便在未来获得更好的发展。”张基温说。

万科董事会主席于亮补充说，城中村改造比想象的要困难得多，而且还没有发现造公寓赚钱；然而，万科的租赁业务不会停止，将继续探索可持续发展模式。

2018年11月5日，深圳市土地委员会发布了一份城中村规划文件，其中包括深圳市所有区54%-75%的现有城中村进行综合改造，在2025年之前不得拆除和重建。

深圳业内人士认为，这项政策鼓励综合改造模式，这将有利于万科的城中村租赁业务，而“万村计划”的发展仍可预期。

万科内部人士表示，租赁业务作为核心业务的定位没有改变，其他城市和地区的公寓业务也没有暂停，但仍在不断推进。然而，今年的重点将转向运营质量。

长期租赁公寓的座位大幅调整

自2014年以来，在资金和投资热潮的帮助下，独立品牌的长期租赁公寓相继出现，成为许多人创业的主要方式。

在政策和转型的推动下，自2017年以来，长期租赁公寓也成为大型住宅企业的一大战场。

2018年下半年，首都衰落，出现了“裸泳者”。许多公寓已经爆炸并关闭。例如，杭州鼎佳、上海遇见、长沙咖啡猫等长期出租公寓遭遇资金链断裂，至今仍无解决方案。

另一方面，房地产企业的长期租赁公寓品牌仍在推进。据《21世纪经济报道》记者的不完全统计，前30家房企中有近20家已经进入或计划布局长期租赁公寓市场。

E-House Cree长期租赁公寓的排名也发生了巨大变化。根据2018年的榜单，在集中型公寓品牌中，“房企部”的万科园居、龙湖冠宇、徐汇於陵排名前三，累计扩张分别为23万、10万和5万。

长期租赁公寓排名第一的还有龙湖54000套、万科50000套和徐汇15000套；碧桂园、华润和保利等其他房地产企业也在迎头赶上。

由中介部门牵头的分散式公寓运营商分别管理着80万套住房、70万套住房和40万套免费公寓、公寓和蛋壳，位列前三名。

与各派系的扩张和开放相比，具有资金和资源优势的住宅企业的公寓品牌不仅在整体规模扩张上具有独占性优势，而且具有更好的经营管理和产品服务绩效。

展望2019年，长期租赁公寓行业的人们相信运营和管理将成为焦点。从短期来看，由于国内租赁市场的租金回报普遍较低，因此租赁运营商获得低成本的租赁融资是最重要的。以龙湖为例，2017年，它开始高高在上，为长期租金而战，并在短时间内冲到了规模第二的位置。非常重要的一点是，它的资本成本非常低。

龙湖集团首席执行官邵表示，龙湖的长期租赁公寓现在有20%的重资产、80%的中等资产和20%的重资产，因为龙湖在资本成本方面有很强的优势。