楼市库存将升至25个月高位？据说“抢人”大战可降库存

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2月20日，野村证券(Nomura Securities)发布报告称，预计中国房地产库存将在2019年升至25个月高点，但低于2014年的30个月高点。此外，野村证券还表示，预计今年第一季度将是内地房地产开发商债务再融资压力最大的时候。据估计，整个行业的未偿债务将达到2020亿美元，第三季度将降至1740亿美元。

对此，《中国证券报》记者从多方面证实，经过三年的去库存化，中国房地产市场的库存总体不高。目前，只有三亚、厦门、香河、大厂等12个地方的库存销售比超过20个月。

库存在10个月内更健康

根据库存周期，诸葛房产搜索的首席分析师陈雷告诉《中国证券报》，10个月来，城市房地产平均库存状况良好。目前，随着一些城市土地销售的增加，城市存量可能会增加。但总的来说，中国房地产市场的存量不会大幅增加。上一轮盘点是在2015年形成的，大约花了三年时间来消化。目前，总体形势没有达到历史高点。

中原地产首席分析师张大伟也对《中国证券报》表示，过去几年，中国房地产市场一直在去库存化，一些城市的去库存化效应明显，因此不存在升至历史高点的可能。

根据中国100个城市住宅库存的最新数据，截至2018年12月，中国100个重点城市的44个城市的库存同比有所增加。其中，福州、景德镇、惠州、湖州、南京、北京、镇江、厦门、廊坊、赣州等10个城市2018年库存同比增长50%以上。六个城市的库存不会增加或减少。其他50个城市的库存同比下降。其中，2018年济南、大连、南通、丹东、郑州、江阴、燕郊、Xi安等8个城市的库存同比下降20%以上。库存显然是在城市之间分配的。

值得注意的是，一线城市的库存已经增加。截至2018年12月，北京的库存为993万平方米，同比增长54%；上海为693万平方米，同比增长41%；广州为879万平方米，同比增长18%，深圳为346万平方米，同比增长2%。北京的存贷比是23.6个月，上海是11.0个月，广州是9.9个月，深圳是12.7个月。

总的来说，有57个城市的存贷比超过10个月，其余的都不到10个月，这还是比较健康的。其中只有12个超过20个月。其中，三亚、厦门、香河、大厂等地的库存销售比超过30个月，面临一定的去库存压力。

许多地区上演了一场“抢人”战争

鉴于德斯托克此举，业内人士表示，这主要是为了加快销售。随着供应的增加，需求也在增加。这需要增加采购。目前，一、二线城市限购政策仍然比较严格，增加落户人数已经成为一些城市的共识。

最近，常州、Xi、西安等地纷纷出台通知，进一步放宽定居政策，其中不乏广州、海口等热点城市。截至目前，2019年已有超过16个城市出台了人才引进、安置等各项政策。一方面，人才的竞争是为城市的后期发展储备人才；另一方面，引进人才可以在一定程度上缓解去库存化的压力。自2018年以来，全国100多个不同级别的城市都放宽了人才安置政策。

资料来源:中原房地产研究所

张大伟表示，一些二线城市房价加速上涨的一个原因是，人才引进政策变相放松了购房限制。从房价上涨的城市来看，大多数城市都出台了人才引进政策，其中最典型的是Xi，其房价上涨与人才引进政策有很大关系。由于人才引进政策相当于变相放宽购房限制，这带来了房地产市场的预期上升。

由于“借新还旧”，房企营业额高，债务有限

受房地产市场政策严格调控的影响，大多数房企的高周转率模式是有限的，这也使得库存在短期内一定程度上无法上升。

陈雷表示，目前，很少有房屋企业能够实现高周转率发展。高周转率意味着快速征地和快速销售。一方面，它需要更好的市场和有保证的支付时间。另一方面，地价不能涨得太快，否则会影响征地面积。

债务也是住房企业营业额有限的一个主要原因。根据野村证券研究报告，预计今年第一季度将是内地房地产开发商债务再融资压力最大的时候。据估计，整个行业的未偿债务将达到2020亿美元，第三季度将降至1740亿美元。

对此，《中国证券报》记者进行了梳理，发现自2019年以来，已有数百家房企发布了新年融资计划，其中绝大多数旨在“借新还旧”和偿还到期债务。其中，海外融资更多。仅春节后，数十家房地产企业就发布了近60亿美元的融资计划，融资成本较高。

自2018年12月以来，在支持民营企业发展的政策背景下，住房企业的融资环境有所改善。然而，由于早期“失血”过多，短期内难以缓解资金状况。从2019年1月的销售情况来看，大部分房地产企业的销售压力逐渐显现，部分房地产企业转移到了利润率较高的一二线城市。