房地产央企＂生存录＂:业绩差距悬殊 整合重组进深水区

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房地产行业销售规模持续增长，行业集中度进一步提高。“强者永远强大”是不争的事实。面对生存或淘汰的残酷现实，所有的房地产企业都在尽力在市场竞争中占据一席之地。

对于房地产央企来说，规模落后也可能面临被收购的命运。一方面，在SASAC指定的21家有能力发展主营房地产业务的央企中，差异化越来越明显，业绩差距较大。另一方面，中央企业的重组和整合速度加快，现已进入关键阶段，这也将决定房地产中央企业转型发展的成败，并影响整个行业格局。

竞争格局:差异化明显，差距较大

去年，在房地产调控政策依然紧张的背景下，我国商品房成交量增速略有下降，但销售规模达到新高。与此同时，住宅企业之间的规模竞争也越来越激烈。根据第三方监测机构的数据，2018年，共有31家房地产企业突破1000亿元大关，156家房地产企业进入100亿元军团，比2017年增加12家，市场份额超过75%，行业集中度加快提升。

其中，21家房地产中央企业的绩效差异明显，第一名和最后一名之间差距较大。就业绩而言，保利发展、中国海外房地产和华润置地位列前三，平均销售额接近3000亿元。根据各种公告，保利发展2018年的合同金额约为4048.17亿元；中国海外系列公司累计签约销售房产约2597.79亿元；华润置地合同销售总额约为2155.3亿元。

此外，根据多家第三方研究机构发布的房地产企业销售排名，上述三家房地产企业在2016年至2018年的三年时间里，稳定跻身房地产企业前十名，逐步形成了房地产中心企业的“头营”。

“报告期内，公司业务规模扩大，受项目结转规模增加和结转项目股权比例下降的影响。”保利发展在公告中解释了其经营业绩和财务状况。中国海外土地和中国资源土地都受到信用评级机构的青睐，认为它们“表现优于市场”。

蛇口、金茂、远洋运输集团、中铁建设形成了房地产中心企业的“骨干阵营”，销售额分别为1705.84亿元、1280亿元、1095.1亿元和986.93亿元，位居1000亿房企之首。

然而，从外部来看，一些老牌央企如电建地产、华侨城、五矿地产等。纷纷疲软，他们的规模增长率没有达到预期，这逐渐拉大了与排名靠前的企业的差距。至于其他房地产中央企业，他们继续保持保守，但实际上他们已经落后了。

事实上，从近三年的表现来看，电力建设地产一直保持着持续的增长。但与整个行业相比，其增长率并没有实现跨越式的突破。面对竞争压力，2018年电建地产将着力深化产业化转型，首次提出突破1000亿元的战略目标。

根据五矿地产2018年第三季度的销售公告，公司实现销售额约为41.6亿元，仅占全年150亿元目标的27.73%。“年度业绩尚未公布，每个公司都有不同的战略。我们采取精品战略，不会盲目扩大规模。”五矿地产总部营销管理部副总经理王回复记者。

中央企业的投资和土地收购没有减少

2018年，房企理性地收回土地，新增土地存量和面积双双下降，行业进入精细化竞争阶段。在当前的市场调整时期，一些中央企业的投资仍然没有减少。

根据2018年1-12月全国房地产开发企业征地金额统计，9家中央房地产企业征地金额排名前40位。其中保利发展收购土地金额1001亿元，面积1749万平方米，华润置地收购土地金额803亿元，面积1656万平方米，中国海外房地产收购土地金额760亿元，面积866万平方米，居房地产央企前列；中铁和华侨城紧随其后，分别为505亿元和496亿元，土地收购金额同比增长30%以上，远远超过其销售业绩，形成较大反差；中铁建设、招商局蛇口、金茂等企业仍保持投资，并积极补仓。

随着土地价格限制、房价限制、自给竞争、建设竞争等调控政策的出台，2018年土地市场普遍出现“土地留价”、“土地低价”、“土地拍卖”等现象。在这种背景下，房企联合体征地不断增加，风险和收益共担的征地方式继续受到房企青睐，尤其是许多央企参与了联合体征地，征地城市涉及北京、上海、重庆等一、二线热点城市。

分析人士指出，在当前的市场环境下，中央企业和国有企业依靠自身强大的融资能力积极补充土壤储备，不仅为冬季准备了充足的粮食和牧草，也为未来的规模化打下了坚实的基础。

整合和重组已经进入“深水区”

除了市场竞争和升级，在深化供给侧结构改革、促进中央企业优质发展的背景下，中央企业房地产重组整合进入了“深水地带”。住宅企业之间的兼并重组，尤其是中央企业房地产的重组整合，可能成为影响行业发展格局的重要力量。

从保利收购AVIC地产到招商局蛇口与招商局地产的合并，从2017年中国交通部门的房地产整合，保利地产收购了保利地产，然后中粮地产在2019年完成了对欢乐城的收购，以及中冶地产与五矿地产之间的重组拉锯战，房地产央企内外的整合重组仍在继续。