北京土地市场“风向”微变 “限房价”宅地有望解禁扩围

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北京土地市场的“风向”略有变化

北京住宅用地供应和交易将迎来一个高峰。1月23日，北京市规划和自然资源委员会以119.35亿元的成交额招标出让了4块住宅用地。截至2月2日，仍有16块住宅用地出售。据中原地产研究中心统计，上述20块住宅用地起拍价为371.6亿元，规划建筑面积为158万平方米。预计总营业额将超过450亿元。如果是这样，那将是过去一年中的一个月。

值得注意的是，今年北京的土地供应将有几个新的变化，如集体建设用地首次建设共享产权住房，一些住宅地块取消了商品房的价格限制，一些地块取消了“70/90”的政策限制，等等。这些新变化会打破现有的供应模式吗？这对北京房地产市场会有什么影响？

“限价”宅基地有望被取消和扩大

众所周知，自2016年底以来，北京市住宅用地以“限价和竞争性地价”的方式出售，限价项目用地和共有产权用地成为北京市住宅用地绝对的主要供应力量，纯商品房用地供应基本消失。

然而，在2019年1月，北京市规划和自然资源委员会预先申请了两个住宅用地，这打破了上述模式，因为无限的价格。根据公告，这两个案例均位于朝阳区孙河，京初裕(潮)字[2019]第001号为二类住宅用地，规划建筑面积43427平方米，起拍价24.49亿元。京土政出(潮)字[2019]第002号为住宅混合公共建设用地，规划建筑面积47876平方米，起拍价23.89亿元。

事实上，三和地产并不是北京第一个没有价格限制的土地。2018年11月26日，R&F与CCCC共同获得延庆区延庆新城03栋会展中心东侧一级土地开发项目(二期)yq00-0003-0010等。这块土地的住宅部分不受价格限制。此外，在预申请地块中，北京市丰台区南苑石榴村0517-l02地块也没有限制商品房的平均销售价格。

和硕首席分析师郭毅分析称，虽然北京商品房交易价格已经企稳并有所下降，但调控压力已经大大减轻，预计未来土地出让将采取更加灵活的出让规则。“无限的情节会继续出现，而原本相对固化的格局肯定会被打破。不过，限价令不会对北京房地产市场产生核心影响，而' 70/90 '地块的减少可能会带来北京住房供应结构的变化。”

然而，58房屋研究院高级分析师李震表示，2019年的土地供应格局很可能会延续2018年的趋势，除了少数项目外，价格限制将保持严格。“今年的市场仍将关注价格受限的项目。单个无限价地块很难扭转买家和房地产公司的观望情绪，也不会对短期市场格局产生影响。”

“70/90”政策放松或取消高端地块

随着“限定房价和竞争性地价”的土地出让方式，“70/90”政策再次出现，即90平方米以下住房面积占住宅建筑规模的比例达到70%以上。据不完全统计，北京大多数限价房项目地块都有“七五”政策限制。

“70/90”政策满足了新移民对中小型公寓的住房需求，但另一方面，它也导致高端改善人群的住房供应短缺。郭毅表示，受70/90政策的限制，大多数限价房项目中70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型，这不仅减少了高端装修人群的产品供应，也使得一些住宅产品的质量“倒退”。

然而，记者发现，在2018年出售的限价房地块中，位于沙河、昌平和顺河、朝阳的个人住宅用地并未受到“七五”政策的影响，如中海丽春湖墅、席瑞春秋、田瑞张晨等项目。此外，2018年11月，在北京收入超过300亿元的土地大战中，两块备受关注的住宅用地没有受到“七五”政策的限制。

诸葛搜房首席分析师陈雷指出，经过两年多的政策调整，北京房地产市场已经基本恢复稳定，因此没有必要继续用政策干预市场产品的分配。也希望市场需求和产品能够通过“70/90”政策自行调整。

会不会有越来越多的地块不受“70/90”政策的限制？在业内人士看来，总体上并没有放松，但一些高档楼盘的地块并没有被排除在外，“70/90”政策限制可能会取消。郭毅表示，今年，在土地供应方面，有一些产品的房价不受限制，不受限制的“70/90”，这将有效地补充高端装修人的不足，保持开发商追求质量和绿色技术的趋势。

集体土地修建共有产权房屋或扩大圈地

北京土地市场的另一个重要变化是，集体建设用地首次被用于建设拥有共有产权的住房。2018年12月27日，北京发布了三项集体建设用地公告，将于1月16日开始招标，预计将于1月30日完成上市。根据公告，三个地块的总建设规模超过34万平方米，平均售价为2.9万元/平方米(含总装修成本)，而同一区域内限价商品的平均售价不超过5.2449万元/平方米。